未登記の増築がある家は売れる？登記簿と現況が違うときの対処

古い戸建を調べていると、登記簿の床面積と実際の建物の大きさが合わないことがあります。多くは後から増築した部分が登記されていないケースです。住んでいる間は問題が表に出ませんが、売ろうとした瞬間に大きな壁になります。何が起きるのか、どう解消するのかを整理します。

なぜ未登記が生まれるのか

建物の物理的な状況を記録する登記を表示に関する登記と呼び、増築したときは1か月以内に変更の登記を申請する義務があります。しかし実際には、大工に頼んで部屋を足した、離れを建てた、車庫を居室に変えたといった工事が登記されないまま放置されることが多くあります。市町村は固定資産税のために家屋調査を行うので課税はされており、税金を払っているから登記もされていると誤解されがちです。課税と登記はまったく別の仕組みです。

売却時に何が問題になるか

最大の問題は、買主が住宅ローンを組みにくくなることです。金融機関は登記された建物を担保に取るため、登記簿にない部分は担保評価から外れます。さらに未登記部分が建物の主要な部分を占める場合、融資そのものを断られることがあります。買主が現金購入の投資家に限られると、当然ながら価格にも影響します。仲介での売却を前提にするなら、先に解消しておくほうが選択肢は広がります。

建築確認と検査済証の有無を確認する

増築にあたって建築確認を受けていたかどうかで、その後の進め方が変わります。確認申請をしていれば図面が残っている可能性が高く、登記の資料として使えます。一方、無確認のまま増築していた場合は、建ぺい率や容積率を超えている可能性も出てきます。大阪市内の狭小地ではこの点が特に問題になりやすく、既存不適格ではなく違反建築として扱われる余地があります。まず市町村の建築指導課で記録を確認してください。

解消するには土地家屋調査士に依頼する

未登記部分を登記簿に反映させるには、建物表題部変更登記を申請します。担当するのは司法書士ではなく土地家屋調査士です。現地で建物を測量し、図面を作成して法務局に提出します。所有者が誰であるかを証明する資料として、工事の請負契約書や領収書、固定資産税の課税明細などを求められます。費用は建物の規模や形状によりますが、数万円から十数万円程度が目安です。

所有者を証明する資料がないとき

古い増築では、工事の書類が一切残っていないことがあります。その場合でも、固定資産税の課税明細に増築部分が反映されていれば有力な資料になります。あわせて、工事をした業者の証明書、近隣の方の証明、当時の写真などを組み合わせて立証します。資料の集め方は事案ごとに判断が必要なため、土地家屋調査士に現況を見てもらったうえで方針を決めるのが確実です。

登記せずに現況有姿で売るという選択

解消には費用と時間がかかるため、未登記のまま現況で買い取ってもらう道もあります。当社のような買取業者は、未登記部分があることを前提に評価します。仲介で売るより価格は下がりますが、登記費用や調査の手間を負担せず、引き渡し後のトラブルも避けられます。どちらが得かは、増築の規模と、仲介で売れる見込みがどれくらいあるかによって変わります。

滅失登記を忘れた建物にも注意

未登記の反対で、すでに取り壊した建物の登記が残っているケースもあります。これを放置すると、存在しない建物に固定資産税が課され続けたり、土地を売るときに買主から抹消を求められたりします。解体したら建物滅失登記を1か月以内に申請するのが原則です。解体業者から取り壊し証明書を受け取り、土地家屋調査士に依頼するか自分で申請します。空き家を解体する予定があるなら、この手続きまでを見積もりの段階で確認しておいてください。

よくあるご質問

Q. 未登記のままでも固定資産税は課されますか

A. 課されます。市町村は現地調査で建物の存在を把握しており、登記の有無にかかわらず課税します。逆に課税されているからといって登記済みとは限りません。

Q. 登記しないと罰則はありますか

A. 表示に関する登記を怠った場合、10万円以下の過料の対象とされています。実際に科された例は多くありませんが、義務であることに変わりはありません。

Q. 増築部分だけを取り壊せば解決しますか

A. 物理的には解決しますが、解体費用と居住性の低下を伴います。売却を目的とするなら、登記して売る、現況のまま買取に出すという選択肢と費用を比較してください。

まとめ

未登記の増築は、固定資産税が課されていることで見過ごされがちですが、売却では買主の融資を妨げる要因になります。解消するには土地家屋調査士による表題部変更登記が必要で、費用は数万円から十数万円が目安です。建築確認の記録を先に確認し、違反建築の可能性がないかを見極めてください。手間をかけずに手放したい場合は、現況のままの買取も現実的な選択肢になります。