契約不適合責任とは｜中古住宅を売った後にトラブルにならないために

「売ったあとに雨漏りが見つかったら、どうなりますか」築年数の古い住宅を売るとき、必ずいただく質問です。2020年4月の民法改正で、この場面のルールは瑕疵担保責任から契約不適合責任へと変わりました。

何が変わったのか

以前の瑕疵担保責任では、買主が知り得なかった隠れた欠陥が対象でした。
契約不適合責任では、「契約の内容に適合しているかどうか」が基準になります。隠れているかどうかは問われません。契約書や重要事項説明で伝えていた内容と実際の状態が違えば、責任を問われます。
言い換えると、契約書に何をどう書いたかが、これまで以上に重要になりました。

買主が取れる手段が増えた

契約不適合があった場合、買主は次の請求ができます。
まず、修補や代替物の引き渡しを求める追完請求。次に、追完がされない場合の代金減額請求。さらに、損害賠償請求と、契約の目的を達せられない場合の契約解除です。
以前は損害賠償と解除しかありませんでしたが、修補請求と減額請求が明文化されたことで、買主の選択肢が広がっています。

期間の制限

買主は、契約不適合を知った時から1年以内にその旨を売主へ通知する必要があります。通知さえしておけば、権利行使はその後でも可能です。
ただし実務では、契約書で「引き渡しから3か月」などと期間を短く定めることが一般的です。個人間売買では、この特約が有効に働きます。

築古住宅では「免責」が使われる

築年数の経った住宅では、売主が契約不適合責任を負わないという特約を結ぶことがあります。これを免責特約と呼びます。
売主が個人であれば、原則としてこの特約は有効です。ただし、売主が知っていながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れません。
なお、売主が宅地建物取引業者で買主が個人の場合は、引き渡しから2年以上とする特約以外は無効となり、免責はできません。

最大の防御は「正直に書いて残すこと」

トラブルを防ぐ最も確実な方法は、知っている不具合をすべて伝え、書面に残すことです。
雨漏りの履歴、シロアリの駆除歴、給排水管の詰まり、傾き、近隣との申し合わせ。これらを付帯設備表と物件状況報告書に具体的に記載します。
「言わないほうが高く売れる」という考えは危険です。引き渡し後に発覚すれば、修補費用に加えて解除まで求められる可能性があります。

買取なら責任を負わない形にできる

当社のような事業者への売却では、現状有姿かつ契約不適合責任免責を前提とすることが一般的です。事業者側が建物のリスクを自ら評価して買い取るためです。
引き渡した後に何か見つかるのではないか、という不安を残したくない方には、この形が向いています。

物件状況報告書に書いておくべき項目

トラブルを防ぐ具体策として、報告書に書く内容を挙げます。
雨漏りは、現在の有無だけでなく、過去の発生箇所と修理時期を記載します。シロアリは、被害と駆除の履歴、保証書の有無を書きます。給排水管は、詰まりや漏水の経験、交換時期を記載します。
建物の傾きやひび割れ、増改築の履歴と確認申請の有無も重要です。無確認で増築している場合は、必ず伝えてください。
周辺環境についても、騒音、臭気、近隣との申し合わせ事項、境界の争いの有無を記載します。
「書きすぎて売れなくなるのでは」と心配される方がいますが、正確に伝えたうえで納得して買った買主は、後から問題を持ち出しません。

よくあるご質問

Q. 設備の不具合も契約不適合になりますか

A. 付帯設備表で「故障なし」としていた設備が実際には動かない場合、契約不適合となり得ます。給湯器やエアコンなど、使用していない期間が長い設備は、動作確認をしたうえで正確に記載してください。分からない場合は「不明」と書くほうが安全です。

Q. 免責特約があれば、何を言われても大丈夫ですか

A. そうとは限りません。売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れません。知っていることは必ず書面に残してください。

Q. 引き渡し後に雨漏りが見つかったと連絡が来ました

A. まず、契約書の契約不適合責任に関する条項と期間、物件状況報告書の記載を確認してください。免責となっているか、告知済みかで対応が変わります。判断が難しい場合は、対応を約束する前に弁護士へ相談してください。

まとめ

契約不適合責任は、契約書の記載と実際の状態が合っているかで判断されます。知っている不具合は隠さず書面に残してください。
引き渡し後の責任を負いたくない場合は、免責を前提とした買取という方法があります。大阪府内の空き家・戸建てについてご相談ください。

※個別の契約内容や責任の範囲については、弁護士等の専門家にご確認ください。