セットバックとは｜4m未満の道に接する土地で削られる面積と価格への影響

大阪市内の古い住宅地を歩くと、道幅が4メートルに満たない通りが数多くあります。こうした道に接する土地では、建て替えのときに敷地の一部を道路として提供する必要が生じます。これがセットバックです。

42条2項道路とは何か

建築基準法では、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していないと建物を建てられません。
しかし、法律ができる前から建物が建ち並んでいた狭い道もあります。これらを救済するため、特定行政庁が指定した幅員4メートル未満の道を、建築基準法上の道路とみなす規定が42条2項です。みなし道路、2項道路とも呼ばれます。

後退する範囲の考え方

原則は、道路の中心線から水平距離で2メートル後退した線を道路の境界線とみなします。
つまり、道幅が3メートルであれば、自分の側は0.5メートル後退することになります。道幅が2.7メートルなら、0.65メートルです。
ただし、反対側が川や崖、線路敷などで後退できない場合は、そちら側の境界から一方的に4メートル後退します。この場合、自分の土地だけが大きく削られます。

後退部分に建てられないもの

セットバック部分には、建物はもちろん、門、塀、擁壁、物置、カーポートの柱なども設置できません。
実際には、既存の塀がセットバック部分に残ったままになっている土地が多くあります。建て替えの際には撤去が必要です。
また、建ぺい率と容積率を計算する際の敷地面積からも、この部分は除外されます。

価格にどう影響するか

有効な敷地面積が減るため、建てられる建物の規模が小さくなります。これが価格に直接影響します。
たとえば、100平方メートルの土地で5平方メートルのセットバックが必要な場合、実質95平方メートルとして評価されます。建ぺい率60％なら、建築面積は60平方メートルから57平方メートルに減ります。
売却時には、この後退面積を明示したうえで価格を設定することになります。曖昧にしたまま売ると、契約後のトラブルにつながります。

固定資産税が非課税になる場合がある

セットバック部分を市区町村に寄付したり、現況が道路として使われていたりする場合、その部分の固定資産税が非課税になることがあります。
ただし、自動的に適用されるわけではありません。自治体への申請が必要です。長年セットバックしているのに課税され続けているケースもあるため、心当たりがあれば市税事務所に確認してください。
大阪市では、狭あい道路の拡幅に関する助成制度も設けられています。

売る前に確認しておくこと

まず、前面道路が42条2項道路に該当するかを自治体の建築指導課で確認します。大阪市であれば建築指導部です。
次に、道路の中心線がどこかを確認します。中心線が既に確定していれば、後退距離が明確になります。
この2点が分かっていれば、査定も売却も進めやすくなります。分からないまま売りに出すと、買主側の調査で判明したときに価格交渉の材料にされます。

後退部分の面積を概算する方法

正確な面積は測量が必要ですが、おおよその見当はつけられます。
まず、前面道路の幅員を実際に測ります。道路の端から端までをメジャーで測るだけで構いません。次に、4メートルから実測幅員を引き、2で割ります。これが片側あたりの後退距離です。
たとえば実測が3.2メートルなら、4から3.2を引いて0.8、2で割って0.4メートルが後退距離になります。
これに道路に接している敷地の長さを掛けると、後退面積の概算が出ます。間口が8メートルなら、0.4×8で3.2平方メートルです。
あくまで目安ですが、価格の見当をつけるには十分です。反対側が河川や崖の場合は一方後退となり、数字が倍近くになる点に注意してください。

よくあるご質問

Q. セットバック部分を自治体に寄付したほうがよいですか

A. 寄付すると固定資産税の負担がなくなり、管理責任も自治体に移ります。一方、分筆の測量費用が必要になる場合があります。大阪市をはじめ多くの自治体に拡幅の助成制度があるため、窓口で費用負担を確認してから判断してください。

Q. すでに後退している場合、面積はどう計算しますか

A. 登記簿の地積ではなく、後退線から内側の有効面積で建築計画を立てます。登記簿の面積のまま価格を計算すると、実際より高く見積もることになります。査定の際は、必ず後退部分を控除した面積で試算してください。

Q. セットバックが必要かどうか、どこで分かりますか

A. 自治体の建築指導担当窓口で、前面道路の種別と幅員、中心線の位置を確認できます。大阪市では建築指導部が窓口です。道路台帳や指定道路図を閲覧できる自治体も増えています。

まとめ

42条2項道路に接する土地では、中心線から2メートル後退した部分が道路とみなされ、建物も塀も建てられません。有効面積が減るため価格にも影響します。
後退部分の固定資産税が非課税になる制度もあります。大阪府内の土地・戸建ての売却について、当社で無料査定を承ります。