境界が分からない土地は売れる？確定測量の費用と進め方

古い家を売ろうとしたとき、「境界標が見当たらない」と指摘されることがあります。昭和期に建てられた住宅では珍しくありません。境界が確定していない土地は、そのままでは売りにくくなります。本記事では測量の種類と費用、進め方を整理します。

境界があいまいだと何が起きるか

買主から見ると、境界が不明な土地は「どこまでが自分の土地か分からない土地」です。将来、隣地との紛争に巻き込まれるリスクを抱えることになります。
そのため、金融機関が住宅ローンの担保評価を下げたり、買主が購入を見送ったりします。結果として、売り出しても反響が集まらない、価格を下げざるを得ない、という形で表面化します。

測量には3つの段階がある

現況測量は、現地の構造物やブロック塀の位置を測って図面にするものです。隣地の立会いは行わないため、費用は抑えられますが、境界の確定にはなりません。
境界確定測量は、隣接するすべての土地の所有者に立ち会ってもらい、境界点を確認して署名押印を得るものです。これが一般的に「測量した」と言われる状態です。
確定測量のうち、前面道路が公道の場合は、道路管理者である自治体との官民境界の確認も必要になります。ここに時間がかかることが多い部分です。

費用と期間の目安

境界確定測量の費用は、一般的な住宅地の土地で35万円から80万円程度が目安です。隣接する土地の数が多い、越境物がある、官民境界の確認が必要といった条件で上がります。
期間は、順調に進んで1か月から3か月程度、官民境界の協議が入ると半年近くかかることもあります。売却のスケジュールを考えるときは、この期間を織り込んでください。

隣地の方が立会いに応じてくれない場合

確定測量の最大の難所が、隣地の協力です。相続で所有者が変わっていて連絡先が分からない、遠方に住んでいる、過去の経緯で関係が良くない。こうした事情で立会いが得られないことがあります。
この場合、筆界特定制度という仕組みがあります。法務局に申請し、筆界特定登記官が外部の専門家の意見を踏まえて筆界を判断するものです。訴訟に比べれば費用と時間を抑えられますが、それでも数か月単位の時間がかかります。

越境が見つかったときの実務

測量の過程で、隣家の屋根や樋、ブロック塀、樹木の枝が越境していることが判明する場合があります。
すぐに撤去してもらうのは現実的でないことが多いため、実務では越境の事実と、将来建て替える際に撤去する旨を書面で取り交わします。これを覚書として残しておけば、買主も安心して購入できます。

測量せずに売る方法もある

測量には費用も時間もかかります。相続税の納付期限が迫っている、管理が限界に近い、といった事情で待てない場合もあります。
当社のような買取業者に売る場合、境界未確定のまま引き渡していただけることがあります。買主側が事業として引き受けるため、リスクを織り込んだ価格にはなりますが、測量費用を先に負担せずに現金化できます。
時間をかけて高く売るか、現状のまま早く手放すか。どちらが合うかは事情によります。

測量を依頼する前に自分で確認できること

費用をかける前に、手元の資料で分かることがあります。
まず、法務局で公図と地積測量図を取得します。地積測量図があれば、過去に測量されている可能性が高く、その分だけ作業が短くなります。
次に、登記簿の地積と、固定資産税納税通知書に記載された面積を見比べます。大きく食い違う場合は、実測面積と登記面積が異なる、いわゆる縄伸び・縄縮みの可能性があります。
そして現地で、境界標の有無を確認します。コンクリート杭、金属プレート、鋲などが角にあるかを見てください。
この3点を押さえてから相談すると、見積もりの精度が上がります。

よくあるご質問

Q. 境界標が見当たりませんが、掘れば出てきますか

A. アスファルトの下や植栽の根元に埋まっていることがあります。過去の測量図があれば、記載された位置を手がかりに探せます。ただし、標が出てきても隣地所有者の確認がなければ境界の確定にはなりません。

Q. 測量費用は売主と買主のどちらが負担しますか

A. 慣行としては売主負担です。契約書に「売主は確定測量図を交付する」と定める場合、その費用は売主が負います。一方、現況有姿での引き渡しとする場合は、測量を行わないこともあります。契約前に取り決めておいてください。

Q. 隣地の方と関係が悪く、立会いを頼みにくいのですが

A. 不動産会社や土地家屋調査士が間に入って依頼するほうが、話が進みやすいことがあります。当事者同士の感情を持ち込まずに済むためです。それでも難しい場合は、筆界特定制度や、境界未確定のままでの買取を検討してください。

まとめ

境界が不明な土地は買主が敬遠し、価格にも影響します。確定測量は35万円から80万円程度、期間は1か月から半年程度が目安です。
費用と時間をかけられない場合は、境界未確定のままの買取という選択肢もあります。大阪府内の土地・戸建てについて、当社で無料査定を承ります。