譲渡所得税の計算方法｜取得費が分からない実家を売るときの注意点

「売れた金額にそのまま税金がかかるのですか」というご質問をよくいただきます。実際には、買ったときの金額や諸費用を差し引いた利益に対して課税されます。問題は、相続した実家では購入時の資料が残っていないことが多い点です。

課税されるのは売却価格ではなく「譲渡所得」

譲渡所得は、次の式で計算します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費は、購入価格に購入時の仲介手数料や登記費用などを加え、建物部分については保有期間に応じた減価償却費を差し引いた金額です。譲渡費用は、売るときにかかった仲介手数料、測量費、解体費などです。
つまり、安く売れた場合や買った金額を下回った場合には、税金が発生しないこともあります。

税率は保有期間で大きく変わる

税率は、売った年の1月1日時点での保有期間で判定します。
5年以下は短期譲渡所得となり、所得税30％と住民税9％で合計39％（別途、復興特別所得税）。5年を超えると長期譲渡所得となり、所得税15％と住民税5％で合計20％です。
相続した不動産の場合、保有期間は亡くなった方が取得した日から通算します。相続してすぐ売っても、被相続人が長く持っていれば長期譲渡として扱われます。

契約書が見つからないときの「概算取得費」

購入時の契約書や領収書が残っていない場合、売却価格の5％を取得費とみなす概算取得費という方法があります。
ここが落とし穴です。たとえば3,000万円で売れた場合、取得費はわずか150万円とみなされます。実際には2,000万円で購入していたとしても、証明できなければ差額の大部分が利益として課税されてしまいます。

取得費を証明するために探せる資料

契約書がなくても、次のような資料が取得費の裏づけになる可能性があります。
住宅ローンの金銭消費貸借契約書、購入時の登記簿に記載された抵当権の設定金額、通帳の出金記録、購入当時のパンフレットや価格表、購入した会社に残る取引記録、固定資産税の課税明細。
これらを組み合わせて合理的に説明できれば、概算取得費より有利になることがあります。処分してしまう前に、家の中の書類を一度確認してください。

空き家を売るときに使える3,000万円の特別控除

相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。
昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始直前に被相続人が一人で住んでいたこと、相続時から譲渡時まで事業や賃貸に使っていないこと、譲渡価格が1億円以下であること、耐震改修をするか建物を取り壊して売ることなど、条件は細かく定められています。
適用には相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限もあります。該当しそうな場合は早めに確認してください。

申告のタイミングと注意点

譲渡所得が出た場合は、売った翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。
損失が出た場合でも、居住用財産であれば他の所得と損益通算できる特例があります。売却前に税理士へ確認しておくと、手取り額の見通しが立てやすくなります。

譲渡費用として計上できるもの、できないもの

手取りを左右するもう一つの要素が譲渡費用です。何が入るかを知らないと、払わなくてよい税金を払うことになります。
計上できるのは、仲介手数料、売買契約書の印紙代、売却のために行った測量費、建物の取壊し費用とその損失額、借家人に支払った立退料、より有利な条件で売るために既存の契約を解除した際の違約金などです。
一方、計上できないのは、抵当権抹消の登記費用、引っ越し費用、売却前に自分の都合で行ったリフォーム費用、固定資産税の精算金などです。
領収書は売却の翌年の申告まで保管してください。捨ててしまうと、費用として認められません。

よくあるご質問

Q. 売却で損失が出た場合、確定申告は必要ですか

A. 税額が生じないため申告義務はありませんが、居住用財産の譲渡損失であれば、他の所得と損益通算し、翌年以降へ繰り越せる特例があります。適用には申告が必要です。該当しそうな場合は、税理士にご確認ください。

Q. 相続税を払った場合、取得費に加算できますか

A. 相続財産を取得した人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却した場合、納めた相続税の一定額を取得費に加算できる特例があります。空き家の3,000万円控除との併用はできないため、どちらが有利か比較が必要です。

Q. 共有で相続した家を売った場合、税金はどう計算しますか

A. 持分ごとに、それぞれの譲渡所得として計算します。控除の適用要件も各人で判定されるため、一人は控除が使えて別の一人は使えない、ということが起こります。売却前に持分と要件を整理しておいてください。

まとめ

譲渡所得税は売却価格ではなく利益にかかります。契約書がないと売却価格の5％しか取得費と認められず、税額が跳ね上がることがあります。
処分の前に、購入時を示す資料が残っていないか確認してください。当社では大阪府内の空き家・戸建ての査定を無料で行っています。

※税額の判定や特例の適用可否は個別の事情で異なります。必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。