相続した空き家を売るなら知っておきたい「3,000万円特別控除」｜適用条件と見落としやすい落とし穴

親から相続した実家が、誰も住まないまま何年も空いている。売ろうかと考えたときに、まず知っておきたいのが「空き家を売ったときの3,000万円特別控除」です。

これは、条件を満たす空き家を売った場合に、売却で出た利益から最大3,000万円を差し引ける制度です。使えるかどうかで手取りが大きく変わる一方、条件が細かく、あとから「間に合わなかった」となりやすい制度でもあります。この記事では要点を整理します。

そもそも何に対する控除なのか

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に税金がかかります。この制度は、その利益から最大3,000万円を差し引けるというものです。控除後の利益がゼロになれば、譲渡所得にかかる税金もかからないことになります。

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」といいます。空き家をそのまま放置させないために設けられた制度なので、対象となる家にはいくつもの条件が付いています。

対象になる家の主な条件

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること（いわゆる旧耐震基準の建物）。
• マンションなどの区分所有建物ではないこと。基本的に一戸建てが対象です。
• 相続が始まる直前まで、亡くなった方がその家に一人で住んでいたこと（老人ホーム等に入居していた場合の特例あり）。
• 相続してから売るまでの間、誰も住まず、貸してもおらず、事業にも使っていないこと。
• 売却代金が1億円以下であること。
• 売るときに耐震基準を満たしているか、建物を取り壊して更地にしていること。

特に見落とされやすいのが4つ目です。「空いているのはもったいないから」と一時的に人に貸してしまうと、それだけで対象から外れる可能性があります。売却を視野に入れているなら、賃貸に出す前に確認しておきたい点です。

期限は「3年目の年末まで」

この控除には期限があります。相続が始まった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売る必要があります。

3年というと長く感じますが、片付け、境界の確認、買主探し、契約から引き渡しまでを考えると、実際に動ける時間はそれほど多くありません。相続の話し合いが長引いた結果、気づけば残り数か月という相談も珍しくありません。制度としての適用期限も設けられているため、早めの確認をおすすめします。

2024年以降の売却で変わった2つの点

1. 買主が取り壊す場合でも使えるようになった

以前は、売る側が耐震改修をするか、取り壊して更地にしてから引き渡す必要がありました。2024年1月1日以降の売却では、買主が売買後（譲渡の翌年2月15日まで）に耐震改修または取り壊しを行った場合でも適用できるようになりました。売主が先に費用を負担しなくてよくなった点は、実務上とても大きい変更です。

2. 相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に

同じ家を相続した人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は3,000万円から2,000万円に縮小されました。兄弟姉妹で共有しているケースでは、手取りの試算をやり直す必要があります。

手続きで必要になるもの

この控除は、売った翌年の確定申告をして初めて適用されます。申告の際には、売買契約書の写しなどに加えて、家がある市区町村で発行してもらう「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。発行には数週間かかることもあるため、引き渡し後すぐに動くつもりでいてください。

売れる状態かどうかは、別の問題

控除が使えるとわかっても、肝心の家が売れなければ話は進みません。旧耐震の木造住宅は、傷みが進んでいたり、前面道路が狭かったりと、一般の買主が住宅ローンを使いにくい条件が重なることがあります。

その場合でも、現況のまま買い取る買主は存在します。片付けや残置物の処分をしていない状態でも、まずは査定を受けてみることをおすすめします。「直してからでないと売れない」という思い込みで、期限を過ぎてしまうのが一番もったいない結果です。

まとめ

相続した空き家の3,000万円特別控除は、条件を満たせば手取りが大きく変わる制度です。ポイントは、①昭和56年5月31日以前の一戸建てで、②相続後に誰にも貸さず、③3年目の年末までに売ること。この3つを外さないことです。

大阪市内・大阪府内の不動産について、売却のご相談や査定はお問い合わせより承っています。「まだ売ると決めていない」という段階のご相談も歓迎です。

※税制は改正されることがあり、個別の適用可否は物件と相続の状況によって異なります。実際の判断は必ず税務署または税理士にご確認ください。本記事は制度の概要をわかりやすくお伝えするためのもので、税務上の助言ではありません。