媒介契約の3種類を比較｜専属専任・専任・一般の違いと選び方

不動産を仲介で売るときは、不動産会社と媒介契約を結びます。契約書に3つの選択肢が並んでいて、勧められるまま署名した経験はありませんか。この選択は、売却期間にも価格にも影響します。本記事では3種類の違いと選び方を整理します。

3種類の違いは「何社に頼めるか」と「自分で買主を見つけられるか」

一般媒介は、複数の不動産会社に同時に依頼できます。売主が自分で買主を見つけて直接契約することもできます。
専任媒介は、依頼できるのは1社だけです。ただし、売主が自分で買主を見つけた場合は直接契約できます。
専属専任媒介は、依頼できるのは1社だけで、売主が自分で買主を見つけた場合もその会社を通す必要があります。
制約が強い順に、専属専任、専任、一般となります。

報告義務とレインズ登録の頻度が違う

制約が強い契約ほど、不動産会社側の義務も重くなります。
専属専任媒介は、1週間に1回以上の業務報告と、契約日から5日以内のレインズ登録が義務づけられます。専任媒介は、2週間に1回以上の報告と、7日以内の登録です。一般媒介には、どちらの義務もありません。
レインズは不動産会社間で物件情報を共有する仕組みです。ここに登録されて初めて、他社の抱える買主候補にも情報が届きます。

一般媒介が不利になりやすい理由

「複数社に頼めるほうが早く売れる」と考えがちですが、実務では逆になることがあります。
一般媒介では、他社に先を越されると広告費が回収できません。そのため各社の販売活動が消極的になり、結果として反響が集まらないことがあります。
一般媒介が向くのは、立地が良く問い合わせが自然に集まる物件や、複数社を競わせて比較したい場合です。空き家や築古の戸建てなど、販売に手間がかかる物件では、専任系のほうが動いてもらいやすい傾向があります。

専任系で気をつけるべき「囲い込み」

専任系の弱点は、1社に情報が集中することです。ここで起きるのが囲い込みと呼ばれる行為です。
他社から問い合わせが来ても「商談中です」と断り、自社で買主を見つけて売主と買主の双方から手数料を得ようとするものです。売主から見ると、本来届くはずの買主候補が遮断され、売却が長引いたり値下げを迫られたりします。
対策として、レインズの登録証明書を必ず受け取り、登録内容と公開範囲を確認してください。売主専用の確認画面で、自分の物件が他社から閲覧できる状態かを見ることができます。

契約期間と更新のルール

専任媒介と専属専任媒介の契約期間は、最長3か月と定められています。自動更新はされず、更新には売主の申し出が必要です。
3か月という期限は、会社を見直す機会でもあります。報告の内容が薄い、内見が入らない、根拠のない値下げばかり提案される。こうした場合は、更新せずに他社へ切り替える判断もできます。

買取という選択肢との比較

媒介契約はあくまで、買主を探してもらうための契約です。買主が現れなければ売却は成立しません。
これに対し買取は、不動産会社が直接の買主になります。仲介手数料はかからず、買主探しの期間も不要です。価格は仲介の相場より下がりますが、引き渡し時期が読めるという利点があります。
期限が決まっている相続手続きや、管理が限界に近い空き家では、買取のほうが結果的に負担が小さくなることがあります。

売却活動中に売主が確認すべき3つの数字

媒介契約を結んだ後、任せきりにすると状況が分からなくなります。定期報告のときは、次の3つを必ず聞いてください。
第一に、ポータルサイトの閲覧数です。閲覧が少なければ、価格か写真か掲載内容に問題があります。
第二に、問い合わせ件数です。閲覧はあるのに問い合わせがない場合、価格が相場と合っていない可能性が高くなります。
第三に、内見件数と、その後の反応です。内見はあるのに決まらない場合、現地の印象や設備の状態が原因かもしれません。
この3つの数字を見れば、値下げが本当に必要なのか、他に打つ手があるのかを売主自身で判断できます。

よくあるご質問

Q. レインズに登録されたか、売主でも確認できますか

A. できます。専任媒介または専属専任媒介の場合、登録後に発行される登録証明書に、売主専用の確認用IDとパスワードが記載されています。これでレインズの画面にログインし、自分の物件の登録内容と公開状況を確認できます。

Q. 媒介契約は途中で解除できますか

A. 解除は可能です。ただし、専任系の契約で売主の都合により解除する場合、それまでにかかった広告費などの実費を請求されることがあります。契約書の約定解除の条項を確認してください。期間満了を待って更新しない方法が、最も摩擦が少なくなります。

Q. 仲介手数料はいつ支払いますか

A. 一般的には、売買契約時に半額、決済時に残額を支払います。金額の上限は、売買代金400万円超の場合で代金の3％に6万円を加えた額と消費税です。なお、当社が直接買い取る場合、仲介手数料はかかりません。

まとめ

媒介契約は、制約が強いほど不動産会社の義務も重くなります。空き家や築古戸建てでは専任系が動いてもらいやすく、その場合はレインズ登録証明書で囲い込みを防いでください。
当社は仲介と直接買取の両方に対応しています。どちらが向いているか分からない段階でのご相談も歓迎します。