私道に面した家は売りにくい？通行・掘削承諾書が必要な理由

大阪市内の古い住宅地では、前面道路が私道であることが珍しくありません。長屋が並ぶ地域や、宅地が細かく分割されてきた地域では特に多く見られます。私道に面した家は、公道に面した家と同じようには売れないことがあります。

私道と公道の違い

公道は国や自治体が管理する道路です。私道は個人または複数人が所有している道路で、所有者に管理責任があります。
見た目では判断できないため、登記簿や公図で確認します。私道の場合、その土地の所有者が誰なのか、自分に持分があるのかを必ず確かめてください。

なぜ承諾書が必要になるのか

私道は他人の土地です。その上を通行したり、水道管やガス管を引くために掘削したりするには、所有者の承諾が要ります。
買主が住宅ローンを使う場合、金融機関はこの承諾の有無を確認します。承諾が得られない土地は、建て替えや設備更新の際に工事ができなくなる可能性があり、担保価値が下がるためです。
そのため、実務では通行承諾と掘削承諾をまとめた書面を取得してから引き渡すのが一般的です。

持分があっても承諾書は必要

誤解が多い点ですが、私道に持分を持っていても、他の共有者の承諾が不要になるわけではありません。共有物の変更にあたる掘削工事などは、他の共有者の同意が必要になるためです。
持分の有無にかかわらず、私道の共有者全員から書面をもらうのが安全です。共有者が10名を超える私道もあり、この場合は取得に相当な時間がかかります。

承諾がもらえないときの対処

所有者が所在不明、相続が未了で名義が古いまま、過去のトラブルで協力が得られない。こうした事情で承諾書が揃わないことがあります。
対処としては、まず所有者の特定を進めます。登記簿から住所をたどり、住民票の除票や戸籍で相続人を探します。それでも判明しない場合は、不在者財産管理人や所有者不明土地管理制度の利用を検討することになります。
また、通行については袋地の囲繞地通行権など、法律上認められる場合もあります。ただし掘削まで当然に認められるわけではないため、慎重な検討が必要です。

42条2項道路（セットバック）との違いに注意

私道かどうかと、建築基準法上の道路かどうかは別の話です。
幅員4メートル未満の道に接している場合、建築基準法42条2項の指定を受けていれば、道路中心線から2メートル後退した線が敷地境界とみなされます。この後退部分をセットバックと呼び、建物や塀を建てられません。
私道であり、かつ42条2項道路でもある、というケースも多くあります。売却前に、どの区分に当たるのかを自治体の建築指導課で確認してください。

価格への影響と売り方

承諾書が揃っていれば、私道に面していること自体が極端な減額要因になるとは限りません。問題は、揃っていない状態で売りに出すことです。
承諾取得に時間がかかりそうな場合や、共有者との交渉が難しい場合は、買取業者への売却を検討してください。当社のような事業者は、こうした権利関係の整理を織り込んで買い取ることができます。

私道の所有者を調べる手順

まず、法務局で前面道路の公図を取得し、地番を特定します。次に、その地番の登記事項証明書を取得すると、所有者の氏名と住所が分かります。
共有の場合は、共有者全員が登記されています。持分の割合もここで確認できます。
登記上の住所が古い場合は、住民票の除票や戸籍の附票を取り寄せて現住所を追います。所有者が亡くなっていれば、相続人を戸籍でたどることになります。
この調査は不動産会社でも代行できます。自分で進める場合、登記事項証明書は1通600円、公図は450円程度です。共有者が多いほど通数が増えるため、先に公図で人数を把握してから取得すると無駄がありません。

よくあるご質問

Q. 承諾書に有効期限はありますか

A. 書面に期限を定めていなければ、原則として効力は続きます。ただし、私道の所有者が代わった場合、新しい所有者に当然には引き継がれないと考えるのが安全です。売却のたびに取り直すのが実務上は確実です。

Q. 承諾をもらう際に、お金を求められることがありますか

A. 実際にあります。承諾料として数万円から数十万円を求められる例が見られます。法的な支払い義務があるわけではありませんが、交渉が長引くと売却が進みません。金額と条件を書面にしたうえで判断してください。

Q. 私道の持分がない場合、買い足すべきですか

A. 持分を取得できれば資産価値は上がりますが、他の共有者との交渉が必要で、時間も費用もかかります。売却を急ぐ場合は、承諾書の取得だけで進めるほうが現実的です。

まとめ

私道に面した家の売却では、通行と掘削の承諾書が実務上の必須書類になります。持分があっても他の共有者の承諾は必要です。
承諾が揃わない、共有者が多くて時間がかかるという場合は、権利関係を整理したうえでの買取も選択肢になります。大阪府内の物件についてお気軽にご相談ください。