家族信託で実家の空き家化を防ぐ｜認知症対策と売却の備え

「父が施設に入ったので実家を売りたい」というご相談で、手続きが止まることがあります。名義人である父に判断能力がないと、売買契約が結べないためです。本記事では、そうなる前に取れる備えを整理します。

認知症になると不動産は動かせなくなる

不動産の売買契約は、本人に意思能力があることが前提です。重度の認知症と判断されると、本人による契約はできません。
家族が代わりに契約することもできません。委任状があっても、委任した時点で意思能力がなければ無効です。
結果として、施設費用を捻出するために売りたいのに売れない、という状態が生まれます。そのまま空き家になり、傷みが進んでいきます。

成年後見制度の限界

この場合の正攻法は成年後見制度です。家庭裁判所が後見人を選任し、後見人が本人に代わって財産を管理します。
ただし制約があります。居住用不動産の売却には、家庭裁判所の許可が必要です。許可は「本人のために必要か」という基準で判断されるため、家族の都合では通りません。
また、後見人には専門職が選ばれることが多く、その場合は月額2万円から6万円程度の報酬が本人の財産から支払われ続けます。制度は本人が亡くなるまで続きます。

家族信託という備え

家族信託は、元気なうちに財産の管理権限を家族へ託しておく仕組みです。
親を委託者兼受益者、子を受託者として信託契約を結び、実家の名義を受託者に移します。所有者は形式上子になりますが、利益は親が受け取ります。
こうしておけば、親の判断能力が失われた後でも、受託者である子の判断で売却できます。家庭裁判所の許可は不要です。

費用と手続きの目安

家族信託の費用は、コンサルティング報酬、契約書の公正証書作成費用、信託登記の登録免許税と司法書士報酬で構成されます。
信託財産の評価額にもよりますが、実家1件であれば総額50万円から100万円程度が一つの目安です。
決して安くはありません。しかし、成年後見で専門職に長期間の報酬を払い続ける場合や、売れないまま空き家を維持する場合と比べれば、結果的に負担が小さくなることがあります。

家族信託が向かないケース

万能ではありません。家族信託では、身上監護（施設の入所契約や医療の同意など）はできません。この部分は成年後見の役割です。
また、受託者となる家族が信頼できることが大前提です。名義が移るため、受託者が勝手に処分するリスクを完全には排除できません。
相続人が複数いる場合は、信託の内容を全員で共有しておかないと、後の紛争の種になります。

まず確認すべきこと

備えを考える前に、実家が今いくらで売れるのかを知っておいてください。資産価値が分からないと、信託を組む費用をかけるべきかも判断できません。
当社では、売却予定が決まっていない段階でも査定を承っています。親御さんがお元気なうちに現在地を把握しておくことが、最も効果のある空き家対策です。

家族信託を検討する順番

進め方には順序があります。
まず、家族で目的を共有します。何のために備えるのか、実家を最終的にどうしたいのかを話し合います。ここが曖昧なまま契約書だけ作ると、後で機能しません。
次に、対象とする財産を決めます。実家だけを信託するのか、預貯金の一部も含めるのか。信託口口座の開設に対応している金融機関かどうかも確認が必要です。
そして、受託者を誰にするか、受託者が先に亡くなった場合の予備を誰にするかを決めます。
最後に、専門家へ設計を依頼します。司法書士や弁護士のうち、家族信託の組成実績がある方を選んでください。税務が絡むため、税理士との連携があるかも確認材料になります。

よくあるご質問

Q. 軽度の認知症でも契約できますか

A. 程度によります。売買の意味を理解し判断できる状態であれば契約は可能ですが、後日争いになるおそれがあります。医師の診断書を取得したうえで、司法書士の本人確認を受けて進めるのが安全です。

Q. 家族信託をすると贈与税がかかりますか

A. 委託者と受益者が同じ（自益信託）であれば、贈与税は課税されません。親を委託者兼受益者とする設計が一般的なのはこのためです。受益者を子にすると贈与税の対象となるため、設計には専門家の関与が必要です。

Q. すでに認知症が進んでいる場合、打てる手はありますか

A. 家族信託は契約行為のため、判断能力が失われた後には利用できません。この段階では成年後見制度によることになります。居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要です。

まとめ

親が認知症になると実家は売れなくなります。成年後見には家庭裁判所の許可と継続的な報酬という制約があり、元気なうちの家族信託が選択肢になります。
判断の前に、まず実家の現在の価値を確認してください。大阪府内の物件について無料で査定します。

※家族信託の設計と契約は、司法書士・弁護士等の専門家にご依頼ください。