リースバックの仕組みと注意点｜自宅を売って住み続ける前に確認すること

自宅を売却して現金化しながら、そのまま賃貸として住み続ける。これがリースバックです。老後資金や事業資金の確保を目的に利用が広がっていますが、契約内容によっては数年後に住まいを失うことがあります。

仕組みと、資金使途が自由という利点

リースバックでは、不動産会社や投資家に自宅を売却し、同時に賃貸借契約を結びます。売主は買主に家賃を払い、住み続けます。
住宅ローンが残っていても、売却代金で完済できれば利用できます。売却代金の使い道に制限はなく、引っ越しも不要です。所有者ではなくなるため、固定資産税や建物の修繕費の負担もなくなります。

売却価格は相場より低くなる

リースバックの売却価格は、市場相場の6割から8割程度になることが一般的です。
買主は家賃収入を目的に購入するため、利回りから逆算した価格になります。通常の売却より安くなる点は、最初に理解しておく必要があります。

家賃は「相場」ではなく「利回り」で決まる

最も誤解が多いのがここです。リースバックの家賃は、周辺の賃貸相場ではなく、買主が求める利回りから計算されます。
たとえば1,500万円で売却し、買主が利回り8％を求める場合、年間家賃は120万円、月額10万円になります。周辺の同程度の物件が月7万円で借りられるとしても、支払うのは10万円です。
売却価格を高くしてもらうほど、家賃も高くなります。この関係を知らずに「高く買ってもらえた」と喜ぶと、後の家計が苦しくなります。

契約形態で「住み続けられる年数」が変わる

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。
普通借家契約であれば、借主保護が働き、正当な事由がなければ更新を拒絶されません。
一方、定期借家契約は期間満了で確実に終了します。2年や3年の定期借家契約だと、期間が来た時点で退去を求められる可能性があります。再契約できるかどうかは、貸主の判断次第です。
「ずっと住めます」という口頭の説明ではなく、契約書の種別と期間を必ず確認してください。

買戻しの条件を書面で確認する

将来買い戻せることを利点として説明されることがあります。しかし、買戻しには条件があります。
買戻し価格は売却価格より高く設定されるのが通常です。1.1倍から1.3倍程度になることもあります。また、買戻しができる期間が限定されている場合もあります。
口約束は意味を持ちません。買戻しを前提に考えるなら、価格の算定方法と期限を契約書に明記してもらってください。

検討するときの比較軸

リースバックが向くのは、どうしてもその家に住み続ける必要があり、かつ当面の現金が必要な場合です。
そうでなければ、普通に売却して住み替えるほうが手元に残る金額は大きくなります。売却価格が高く、家賃も発生しないためです。
当社では、通常の買取とリースバックの両方について試算をお出しできます。数字を並べて比べてから決めてください。

契約前に必ず確認する5項目

書面で確認すべき項目を整理します。
第一に、売却価格と、その金額で住宅ローンを完済できるか。第二に、毎月の家賃と、更新時に改定される条件があるか。第三に、賃貸借契約の種別が普通借家か定期借家か、そして期間は何年か。第四に、買戻しの可否、価格の算定方法、行使できる期間。第五に、修繕費の負担区分です。
特に修繕費は見落とされがちです。所有者が買主に移っても、契約で「小修繕は賃借人負担」と定められていることがあります。設備が古い住宅では、この負担が積み重なります。
これらを一つの表にまとめて比較すると、複数社の提案を冷静に判断できます。

よくあるご質問

Q. 家賃が払えなくなったらどうなりますか

A. 通常の賃貸と同じく、滞納が続けば契約を解除され、退去を求められます。所有権は既に移っているため、家を取り戻すことはできません。毎月の支払いが続けられる金額かどうかを、契約前に必ず確認してください。

Q. 固定資産税は誰が払いますか

A. 所有者である買主が負担します。売主は家賃のみを支払います。ただし、家賃にはこの税負担も織り込まれている点を理解しておいてください。

Q. リースバックと住み替えのどちらが得ですか

A. 手元に残る金額だけを見れば、通常の売却で住み替えるほうが有利になることが多くあります。それでもその家に住み続ける必要があるかどうかが判断軸です。当社では両方の試算をお出しできます。

まとめ

リースバックの家賃は周辺相場ではなく利回りから決まり、売却価格が高いほど家賃も上がります。契約が定期借家であれば、期間満了で退去を求められることがあります。
住み替えと比べてどちらが有利か、数字で確認してから判断してください。大阪府内の物件について無料で試算します。