ハザードマップと不動産価格｜浸水想定区域の物件をどう考えるか

2020年8月から、不動産の売買や賃貸の重要事項説明で、水害ハザードマップにおける物件の所在地を説明することが義務づけられました。大阪府は低地が多く、この説明が価格交渉につながる場面が増えています。

何が義務化されたのか

宅地建物取引業法施行規則の改正により、宅建業者は取引の対象となる物件が、市町村が作成した水害ハザードマップ上のどこに位置するかを説明しなければならなくなりました。
対象は洪水、雨水出水（内水）、高潮の3種類です。土砂災害や津波については、別の法令にもとづく区域指定の説明が従来から義務づけられています。
注意したいのは、これは「危険だから説明する」ものではなく、「位置を示して判断材料にしてもらう」ためのものだという点です。

大阪の地形と浸水リスク

大阪平野は、淀川と大和川に挟まれた低地が広がっています。西区、港区、大正区、此花区、西淀川区といった臨海部では、海抜ゼロメートル地帯を含む地域があります。
また、内陸部でも寝屋川流域や平野川流域では、内水氾濫の想定が出されている地域があります。
大阪市は区ごとに洪水・内水・高潮のハザードマップを公開しています。売却を考える前に、自分の物件がどう表示されているか確認しておくと、交渉の場で慌てずに済みます。

価格への影響は「区域」より「深さ」と「対策」

浸水想定区域に入っているというだけで、一律に価格が下がるわけではありません。
買主が気にするのは、想定される浸水の深さと、実際の被害履歴、そして対策の有無です。
想定浸水深が0.5メートル未満であれば影響は限定的ですが、3メートルを超える想定であれば、1階が水没する前提になります。この差は価格にも表れます。

告知すべきこと、しなくてよいこと

過去に浸水した履歴がある場合、それは物件の状態に関する重要な情報です。買主に伝えてください。
伝えずに売却し、後から発覚すると契約不適合責任を問われるおそれがあります。
一方、ハザードマップ上の位置は公表情報であり、仲介業者が説明します。売主が独自に調べて資料を用意する必要はありませんが、把握しておくに越したことはありません。

対策が価値になる

浸水リスクのある地域では、対策が評価されることがあります。
敷地の地盤面を上げている、基礎が高い、1階を駐車場としたピロティ構造になっている、給湯器や室外機を高い位置に設置している。こうした点は、買主にとって明確な安心材料です。
売却の際は、これらを資料にまとめて提示すると、価格の下支えになります。

売りにくい物件を確実に手放す方法

浸水リスクが高く、建物も古い。こうした物件は、仲介では買主が見つかりにくいことがあります。
当社は大阪府内の物件を直接買い取っており、立地条件を理由に一律でお断りすることはありません。リスクを織り込んだうえで価格を算出し、現状のまま引き取ります。
売り出したまま数年動かない状態を続けるより、早く現金化するほうが負担が小さいケースもあります。

売却前に用意しておくと有利な資料

浸水リスクのある地域では、資料の準備が価格の下支えになります。
まず、過去に被害がなかった場合は、その旨を説明できるようにしておきます。近隣で浸水があった年に自宅は無事だった、という事実は買主にとって重要な情報です。
次に、対策を行っている場合はその記録です。盛土をした、基礎を高くした、止水板を設置した、設備を高所へ移したといった内容と、工事の時期・費用が分かる資料をまとめます。
さらに、周辺の排水設備の整備状況も確認しておくと役立ちます。自治体が雨水貯留施設や下水道の増強を進めている地域では、その情報が安心材料になります。

よくあるご質問

Q. ハザードマップはどこで見られますか

A. 各市町村のウェブサイトで公開されています。国土交通省のハザードマップポータルサイトからも、洪水・内水・高潮・土砂災害などを重ねて確認できます。売却の前に一度ご自身で確認しておくと、説明を受けたときに慌てずに済みます。

Q. 過去に浸水したことがありますが、必ず伝えるべきですか

A. 伝えてください。浸水履歴は物件の状態に関する重要な情報であり、隠して売却すると契約不適合責任を問われるおそれがあります。被害の程度と復旧内容もあわせて記録しておくと、買主の判断材料になります。

Q. 浸水想定区域だと融資は受けられませんか

A. 区域内であることだけを理由に融資が否決されることは一般的ではありません。ただし、担保評価に影響する場合はあります。買主側の資金計画に関わるため、売り出し前に不動産会社と相談しておくと安心です。

まとめ

水害ハザードマップ上の位置は、重要事項説明で必ず伝えられます。価格に効くのは区域の有無より、想定浸水深と被害履歴、そして対策の有無です。
浸水リスクのある物件でも、当社は現状のまま買い取っています。大阪府内の空き家・戸建てについてお気軽にご相談ください。