相続登記の義務化とは｜3年以内に手続きしないと過料10万円

実家を相続したあと、名義をそのままにしている方は少なくありません。以前は放置しても罰則がありませんでしたが、2024年4月1日から相続登記は法律上の義務になりました。空き家の売却や解体を考えるときにも、名義の整理は必ず最初の関門になります。ここでは期限の数え方と、間に合わないときの逃げ道を整理します。

いつから、誰に義務があるのか

義務化の根拠は不動産登記法の改正で、施行日は2024年4月1日です。対象になるのは、相続や遺贈によって不動産の所有権を取得した相続人です。自分が相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。ここで数えるのは亡くなった日ではなく、取得を知った日である点に注意してください。遺言書が後から見つかった場合など、知った時期がずれることは実際によくあります。

施行前に発生した相続も対象になる

見落とされやすいのが、施行日より前に起きた相続も義務の対象になるという点です。何十年も前に亡くなった祖父母の名義のまま、という土地建物も例外ではありません。この場合の期限は、2027年3月31日までか、取得を知った日から3年のいずれか遅いほうとされています。つまり古い相続ほど期限が迫っています。大阪市内の古い戸建では、登記簿を取ってみて初めて祖父名義だと分かる例が珍しくありません。

怠ったときの過料は10万円以下

正当な理由がないのに申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象になります。過料は刑罰ではなく行政上の制裁ですが、記録は残ります。正当な理由として想定されているのは、相続人が極めて多数で戸籍の収集に時間がかかる場合、遺産分割で深刻な争いがある場合、申請人自身が重病である場合などです。単に面倒だった、費用を出したくなかったという理由は当てはまりません。

話がまとまらないときは相続人申告登記

遺産分割の話し合いがつかないまま期限が来ることもあります。そのために用意されたのが相続人申告登記です。自分が相続人であることを法務局に申し出れば、持分が決まっていなくても義務を果たしたものとして扱われます。添付書類は自分が相続人だと分かる戸籍で足り、相続人全員の協力は要りません。ただしこれは義務を先送りする仮の手続きであって、名義そのものは移りません。売却するには最終的に正式な相続登記が必要です。

登記に必要な書類と費用の目安

一般的な相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍一式、相続人全員の戸籍と住民票、遺産分割協議書と印鑑証明書、固定資産評価証明書などを揃えます。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%が基本です。司法書士に依頼する場合の報酬は、事案の複雑さによりますが数万円から十数万円が目安になります。相続人が多い、古い相続が重なっているといった事情があると、戸籍集めだけで数か月かかることもあります。

売却を考えているなら順番が大事

空き家を売る、あるいは解体するという場面では、名義が亡くなった方のままだと手続きが進みません。買主が決まってから名義の問題に気づくと、戸籍収集と協議でそのまま数か月が過ぎ、話が流れてしまうことがあります。売却を少しでも考えているなら、査定と並行して登記簿を確認し、名義の状態を先に把握しておくことをおすすめします。当社にご相談いただく場合も、まず登記簿の内容から確認しています。

大阪の古い戸建で起きやすいつまずき

大阪市内の長屋や狭小地の戸建では、土地が複数の筆に分かれていたり、私道部分の持分が別に登記されていたりすることがあります。母屋だけ名義を移して、私道持分の登記を忘れるという取りこぼしは実際に起きています。私道持分が抜けていると、売却時に買主の融資がつかない、掘削承諾が取れないといった問題に直結します。登記簿は建物と土地をまとめて、隣接する私道も含めて確認してください。

よくあるご質問

Q. 相続放棄をした場合も登記の義務がありますか

A. 家庭裁判所で相続放棄が受理されていれば、その不動産を相続で取得したことにならないため、相続登記の義務は生じません。ただし放棄しても、次に管理する人が決まるまでの管理責任が残る場合があります。

Q. 相続人が海外に住んでいても手続きできますか

A. できます。印鑑証明書の代わりに在外公館で発行するサイン証明、住民票の代わりに在留証明を使うのが一般的です。書類の取り寄せに時間がかかるため、早めに着手してください。

Q. 固定資産税は誰が払うことになりますか

A. 登記が済んでいなくても、市町村は現に所有している相続人に課税します。名義が亡くなった方のままでも納税通知書は届きますので、登記していないから払わなくてよいということにはなりません。

まとめ

相続登記は2024年4月から義務になり、取得を知った日から3年が期限です。施行前の古い相続も対象で、2027年3月末という区切りが迫っています。話し合いがつかないときは相続人申告登記でいったん義務を果たせますが、売却には正式な登記が必要です。空き家を手放すかどうか迷っている段階でも、名義の確認だけは先に済ませておくと後が楽になります。