事故物件の告知義務はどこまで？国交省ガイドラインの考え方

実家で親が亡くなった家を売るとき、そのことを買主に伝える必要があるのかというご相談をよく受けます。何でも隠せば後で大きなトラブルになりますが、必要のないことまで告げると価格に響きます。判断の基準となる国土交通省のガイドラインを踏まえて整理します。

心理的瑕疵とは何か

建物そのものの傷みではなく、そこで起きた出来事によって買主や借主が心理的な抵抗を感じる事情を心理的瑕疵と呼びます。過去には明確な基準がなく、宅建業者ごとに判断が分かれていました。そこで国土交通省が2021年10月に、宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを公表し、実務上の目安が示されました。法律そのものではありませんが、業界の判断基準として広く使われています。

自然死や日常生活の事故は原則として告知不要

ガイドラインでは、老衰や病死といった自然死、階段からの転落や入浴中の事故など日常生活の中で起きた不慮の死については、原則として告げなくてよいとされています。これらは居住用不動産で当然に起こり得る出来事だからです。実家で親が病気で亡くなった、というケースの多くはここに当たります。ただし後述する例外があるため、自然死だから必ず不要と決めつけるのは危険です。

特殊清掃が行われた場合は扱いが変わる

自然死であっても、発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合は告知の対象になります。ガイドラインでは、賃貸ではおおむね3年間を目安に告げるべきとされています。売買については明確な期間が示されておらず、取引ごとに判断することになります。長期間空き家だった物件で、その間に室内で亡くなった方がいたという事案は実際にありますので、状況を正直に整理しておいてください。

他殺や自死は期間の目安が示されていない

殺人や自死といった事案については、賃貸でもおおむね3年という目安の対象外とされ、売買では期間の定めがありません。社会的な影響の大きさ、事件からの経過年数、周辺での認知度などを踏まえて個別に判断します。報道された事案であれば、時間が経っても地域の記憶に残っていることがあります。隠して売ったことが後から判明すれば、契約の解除や損害賠償に発展しかねません。

買主から聞かれたら答える義務がある

ガイドラインの目安で告知不要とされる場合でも、買主や借主から明確に尋ねられたときは、事実を伝える必要があります。また、その事情が取引の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合も同様です。聞かれなければ黙っていてよいという考え方は、後々の紛争リスクを抱え込むことになります。判断に迷う事情があるなら、仲介業者に事実をすべて伝えて相談するのが安全です。

価格への影響と買取という選択

告知が必要な事案では、仲介での売却価格が相場より下がるのが一般的です。買主が限られ、金融機関の担保評価にも影響することがあります。一方で当社のような買取業者は、事情を織り込んだうえで価格を提示するため、話が途中で止まりません。近隣に知られたくない、内覧を繰り返したくないという事情がある場合も、買取であれば表に出さずに進められます。

告知書をどう書くか

売買では、売主が物件状況等報告書という書面に過去の事情を記入します。ここに事実と異なる記載をすると、後から契約不適合や告知義務違反を問われます。記憶が曖昧な部分は、曖昧なまま正直に書くのが正解です。いつ、どこで、どのような状況だったかを分かる範囲で記載し、分からない点は不明と書きます。特殊清掃やリフォームを行ったのであれば、その時期と範囲も添えてください。仲介業者はこの書面をもとに買主へ説明しますので、記載が事実に即していることが自分を守ることにつながります。

よくあるご質問

Q. 病院で亡くなった場合も告知が必要ですか

A. 物件内で亡くなったのでなければ、心理的瑕疵として扱う必要は通常ありません。自宅で倒れて搬送先で亡くなった場合など、判断に迷うときは仲介業者に相談してください。

Q. 前の所有者のときの出来事も伝えるのですか

A. 自分が知っている事実は伝えるのが原則です。知らなかったことまで責任を負うわけではありませんが、近隣で語られている事情があるなら調べておくほうが安全です。

Q. リフォームすれば告知しなくてよくなりますか

A. なりません。室内をきれいにしても、そこで起きた事実が消えるわけではないためです。リフォームの有無は、買主が判断する材料の一つにとどまります。

まとめ

人の死があった物件の告知は、国土交通省のガイドラインが実務の基準になっています。自然死や日常生活の中での事故は原則として告知不要ですが、特殊清掃が行われた場合や他殺、自死は扱いが異なります。聞かれたら答える義務がある点も重要です。判断に迷う事情があるときは、隠さず仲介業者に伝え、買取も含めて売り方を選んでください。