路線価の見方｜相続税評価額と実際の売値が違う理由

相続税の話になると路線価という言葉が出てきます。一方で不動産会社の査定額はまったく違う金額になり、どちらが本当の価値なのか分からなくなります。実はどちらも正しく、目的が違うだけです。価格の種類を整理しておくと、売却の判断がしやすくなります。

土地には複数の価格がある

同じ土地に対して、国や自治体が目的ごとに異なる価格を定めています。代表的なのは、国土交通省が毎年公表する公示地価、都道府県が公表する基準地価、国税庁の相続税路線価、市町村の固定資産税評価額です。これに、実際に売買が成立する実勢価格が加わります。目的が違うため金額も違い、どれが間違いということではありません。

路線価は公示地価のおおむね8割

相続税路線価は、道路に面する標準的な土地の1平方メートルあたりの価額を千円単位で示したものです。相続税や贈与税の計算に使われ、水準は公示地価のおおむね80%が目安とされています。毎年7月に国税庁のウェブサイトで公表され、誰でも無料で閲覧できます。地図上の道路に数字とアルファベットが書かれており、数字が価額、アルファベットが借地権割合を表します。

固定資産税評価額は公示地価のおおむね7割

固定資産税評価額は市町村が定め、3年ごとに評価替えが行われます。水準は公示地価のおおむね70%が目安です。固定資産税だけでなく、不動産取得税や登録免許税の計算にも使われます。毎年届く納税通知書に同封される課税明細書で確認できるほか、市町村の窓口で評価証明書を取ることもできます。売却を考えるときに手元で確認しやすい数字です。

路線価がない地域は倍率方式

大阪府内でも、郊外や山間部には路線価が設定されていない地域があります。この場合は倍率方式といって、固定資産税評価額に地域ごとの倍率を掛けて相続税評価額を算出します。倍率も国税庁の財産評価基準書に掲載されています。自分の土地がどちらの方式かは、その地域の路線価図を開けば分かります。まず方式を確認してから計算に入ってください。

評価額と売値がずれる理由

路線価はあくまで標準的な土地を前提にした価額です。実際の土地には、間口が狭い、奥行きが極端に長い、角地である、道路との高低差がある、不整形であるといった個別の事情があります。相続税の計算ではこれらを補正率で調整しますが、市場での評価はそれ以上に厳しく反応します。特に大阪市内の狭小地や旗竿地では、路線価から計算した金額と実際の売値が大きく開くことがあります。

建物の評価はさらに実態と離れる

相続税における建物の評価額は、固定資産税評価額がそのまま使われます。これは再建築費をもとに経年減点補正をかけたもので、市場でいくらで売れるかとは別の考え方です。築年数の古い木造戸建では、評価額が残っていても市場価値はほぼ土地値という状態が普通にあります。逆に、リフォーム済みで住める状態なら評価額以上で売れることもあります。また固定資産税評価額には下限が設けられており、どれだけ古くなっても再建築費の2割程度までしか下がりません。何十年も前の建物に一定の評価額が残っているのはこのためで、実際の取引価値を示しているわけではない点に注意してください。

売却の判断にどの数字を使うか

手取りを知りたいときに見るべきは実勢価格であり、路線価でも固定資産税評価額でもありません。実勢価格を知る方法は、不動産会社の査定を複数取ること、国土交通省の不動産情報ライブラリで周辺の成約事例を調べることの二つです。成約事例は実際に取引された価格が地域と面積とともに公開されているため、相場感をつかむのに役立ちます。そのうえで、相続税の試算には路線価、登記費用の試算には固定資産税評価額と、目的ごとに使い分けてください。

よくあるご質問

Q. 路線価から売値を計算できますか

A. おおよその目安にはなりますが、土地の形や道路付けで大きく変わります。路線価を0.8で割った金額が公示地価水準の目安ですが、実際の売値はそこから上下します。

Q. 路線価は毎年変わりますか

A. 毎年見直され、7月に公表されます。相続税の計算では、亡くなった年の路線価を使います。

Q. 固定資産税評価額はどこで確認できますか

A. 毎年4月から6月ごろに届く納税通知書の課税明細書に記載されています。手元になければ市町村で評価証明書を取得できます。

まとめ

土地には公示地価、路線価、固定資産税評価額、実勢価格という複数の価格があり、目的ごとに使い分けます。路線価は公示地価のおおむね8割、固定資産税評価額はおおむね7割が目安です。売却の判断に使うべきは実勢価格ですので、査定と成約事例で確かめてください。評価額が残っていても市場価値は土地値だけ、という古家は珍しくありません。