空き家の固定資産税が6倍になる条件｜管理不全空家に指定される前にできる3つのこと

「誰も住んでいない実家だけれど、税金はそれほど高くないから急がなくていい」。空き家の相談で、こうした声をよくお聞きします。ところが2023年の法改正以降、その前提は変わりました。管理が行き届かない空き家は、税の優遇が外れて固定資産税が最大で6倍になる可能性があります。

なぜ「6倍」になるのか

人が住むための建物が建っている土地には、固定資産税を軽くする特例があります。住宅用地の特例と呼ばれるもので、面積200平方メートルまでの部分は課税標準が6分の1に、それを超える部分は3分の1になります。空き家であっても、建物が建っていればこの特例が適用されてきました。

この特例から外されると、6分の1だった部分が元に戻ります。これが「6倍になる」と言われる中身です。都市計画税についても、同じように3分の1の軽減が外れます。

2023年の法改正で対象が広がった

従来、特例から外されるのは倒壊の危険があるなど、状態が著しく悪い「特定空家」に限られていました。2023年12月施行の改正空家対策特別措置法では、その手前の段階として「管理不全空家」という区分が新たに設けられています。

管理不全空家は、放置すればいずれ特定空家になるおそれがある状態を指します。つまり、まだ倒れそうというほどではなくても対象になり得るということです。市区町村から指導を受け、それでも改善されずに勧告に至ると、住宅用地の特例が解除されます。

指定されやすい空き家の状態

• 屋根材や外壁が剥がれ、飛散するおそれがある
• 雨どいが外れている、窓ガラスが割れたままになっている
• 庭の樹木や雑草が敷地の外まで伸びている
• ごみが放置され、臭いや害虫が発生している
• 門扉や施錠が壊れ、誰でも入れる状態になっている

いずれも「近隣から見て分かる」状態です。行政が独自に見つけるというより、近隣の方からの相談が入口になることが少なくありません。

指定される前にできる3つのこと

1. 最低限の管理を続ける

年に数回でも、草刈り、郵便物の回収、窓や施錠の確認をしておけば、指導の対象になる可能性は大きく下がります。遠方にお住まいの場合は、地元の管理サービスに依頼する方法もあります。

2. 貸すか、売るかを決める

管理を続けても、傷みは進み、固定資産税は毎年かかります。人に貸せる状態なら賃貸に出す、難しければ売却する。どちらの道も取らずに持ち続けるのが、費用の面ではいちばん重い選択になります。

3. 通知が来たら放置しない

指導や勧告の通知が届いた場合、期限までに改善すれば特例が外れずに済むことがあります。届いた書面を放置することだけは避けてください。

「解体すれば解決」とは限らない

建物を壊せば管理の問題はなくなりますが、更地にすると住宅用地の特例はやはり外れます。加えて解体費用も必要です。木造の戸建てで100万円台後半から、条件によってはそれ以上かかることもあります。

解体して土地を売るのか、建物を残したまま売るのか、貸すのか。順番としては、まず今の状態でいくらで売れるのかを把握してから費用のかかる判断をするのが安全です。査定を受けてから決めても遅くありません。

まとめ

空き家の税負担が増えるのは、傷んだ結果ではなく「管理していない」と判断されたときです。草刈りと施錠の確認という地味な管理か、貸す・売るという次の一手か。どちらも取らない状態が続くと、税額が跳ね上がる可能性があります。

大阪市内・大阪府内の不動産について、売却のご相談や査定はお問い合わせより承っています。「まだ売ると決めていない」という段階のご相談も歓迎です。

※税額や適用の判断は自治体によって扱いが異なる場合があります。個別の課税については、物件所在地の市区町村または税理士にご確認ください。