離婚で家を売るとき｜財産分与とローンが残っている場合の進め方

離婚の話し合いで最後まで残るのが家の問題です。売るのか、どちらかが住み続けるのか、ローンをどうするのか。判断を誤ると、離婚後も相手と金銭的につながり続けることになります。実務でつまずきやすい点を順に整理します。

財産分与の基本的な考え方

婚姻中に夫婦が協力して築いた財産は、離婚の際に分け合います。名義がどちらであっても対象になるのが原則で、割合は2分の1ずつとするのが通例です。一方、結婚前から持っていた財産や、相続で得た財産は特有財産として対象外になります。親から贈与を受けた頭金がある場合など、特有財産が混ざっているときは、その分を差し引いて計算することになります。

財産分与の請求には2年の期限がある

見落とされやすいのが期限です。財産分与を請求できるのは、離婚から2年以内とされています。この期間を過ぎると家庭裁判所に申し立てることができなくなります。とりあえず離婚を成立させて家のことは後で、という進め方は危険です。離婚届を出す前に、家をどうするかまで含めて合意し、書面に残しておくことを強くおすすめします。

まず残債と相場を突き合わせる

最初にすべきは、ローンの残高と家の相場を並べることです。金融機関から残高証明を取り、不動産会社から査定を取ります。売却額が残債を上回る状態をアンダーローン、下回る状態をオーバーローンと呼びます。アンダーローンであれば売却して残ったお金を分ければ済みますが、オーバーローンでは不足分をどう埋めるかという問題が加わります。ここが分岐点になります。

オーバーローンのときの選択肢

不足分を自己資金や親族からの援助で埋めて完済するのが最もすっきりした形です。それが難しい場合は、金融機関の同意を得て任意売却に進む方法があります。任意売却は競売より高く売れることが多く、引っ越し費用を配慮してもらえる場合もあります。返済が滞る前に動くほど選択肢が広がりますので、督促が届いてから慌てるのではなく、その前に相談してください。

どちらかが住み続ける場合の注意点

子の学校の都合などで、妻と子が住み続けるという取り決めをすることがあります。このとき最大の落とし穴は、名義と返済義務が夫のまま残る形です。夫が返済を止めれば家は競売にかかり、住んでいる側に対抗手段がありません。名義を移すには金融機関の承諾が必要で、収入要件を満たさなければ認められません。連帯保証や連帯債務、ペアローンの解除も、金融機関が応じるとは限らない点に注意してください。

税金の扱いも確認しておく

財産分与として不動産を渡す側には、譲渡所得税が課される場合があります。分与した時点の時価で譲渡したものとして扱われるためです。一方、居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除は、夫婦間の譲渡では使えません。離婚が成立した後に分与すれば適用の余地が出るなど、順番によって結果が変わります。金額が大きくなる可能性がありますので、税理士に確認しながら進めてください。

話がまとまらないまま時間が過ぎたら

感情的な対立が続き、家の話だけが宙に浮いたまま数年が経つことがあります。その間も固定資産税とローンの返済は続き、建物は傷んでいきます。最終的に売ることになったときには、相場が下がっていたり、修繕費が増えていたりします。当事者同士で決められない場合は、家庭裁判所の調停という手段があります。第三者を交えることで話が動くことも多く、時間を浪費するよりは前に進みます。財産分与の2年という期限も意識してください。

よくあるご質問

Q. 相手が売却に同意しません

A. 共有名義であれば、単独では売れません。持分だけを売ることは制度上可能ですが、買い手はほぼ付きません。調停や、最終的には共有物分割請求という手続きを検討することになります。

Q. 連帯保証人から外れることはできますか

A. 金融機関が承諾しなければ外れられません。代わりの保証人を立てる、借り換えるといった方法が必要です。離婚したから自動的に外れるということはありません。

Q. 売却したことを近所に知られたくありません

A. 仲介では広告や内覧が発生します。買取であれば広告を出さずに進められるため、周囲に知られにくい形で売却できます。

まとめ

離婚時の家は、財産分与とローンを同時に整理する必要があります。まず残債と査定額を突き合わせ、アンダーローンかオーバーローンかを確かめてください。どちらかが住み続ける場合は、名義と返済義務が残る形に注意が必要です。財産分与には離婚から2年という期限がありますので、離婚届を出す前に書面で合意しておくのが安全です。