任意売却とは｜住宅ローンが払えなくなったときの選択肢と競売との違い

住宅ローンやアパートローンの返済が苦しくなったとき、放置すると最終的に競売になります。その前に取れる手段が任意売却です。知っているかどうかで、残る負債も生活の立て直し方も変わります。

任意売却とは何か

住宅ローンを借りると、金融機関はその不動産に抵当権を設定します。売却代金でローンを完済できない状態（オーバーローン）では、通常は抵当権を外してもらえないため売却できません。
任意売却は、金融機関と交渉して、完済できなくても抵当権を解除してもらい、通常の市場で売る方法です。残った債務は、分割などの形で返済を続けることになります。

競売との違い

第一に、価格です。競売は市場価格の5割から7割程度になることが多く、任意売却のほうが高く売れる傾向があります。売却額が高ければ、残る債務も少なくなります。
第二に、公開の範囲です。競売は裁判所のサイトで物件情報や写真が公開されます。任意売却は通常の売却と同じ流れのため、事情が周囲に知られにくくなります。
第三に、引っ越し時期です。競売では強制的に退去を求められますが、任意売却では買主と相談して引き渡し時期を決められます。
第四に、引っ越し費用です。任意売却では、売却代金の中から一定額を引っ越し費用として認めてもらえる場合があります。

動ける期限は決まっている

任意売却ができるのは、競売の開札日の前日までです。ただし現実には、もっと早い段階で動く必要があります。
一般的な流れは、返済が滞ってから3か月程度で期限の利益喪失、その後に代位弁済、そして競売の申し立てへと進みます。申し立てから開札までは、おおむね半年から1年です。
売却活動には数か月かかります。滞納が始まった段階、あるいは「来月から払えないかもしれない」と感じた段階で相談するのが理想です。

進め方

まず、債権者である金融機関と、残債・滞納額を確認します。次に、任意売却に対応できる不動産会社に査定を依頼し、売出価格の案を作ります。
その案を持って金融機関と協議し、同意が得られれば通常どおり売却活動を行います。買主が決まったら、配分案を作成して債権者の承諾を得て決済します。
抵当権が複数ついている場合や、税金の差押えがある場合は、関係者全員の合意が必要になるため難易度が上がります。

残った債務はどうなるか

任意売却をしても、残債がゼロになるわけではありません。ただし、無担保債権となったあとは、収入に応じた分割返済を認めてもらえることが一般的です。
債務整理や自己破産を併用する選択肢もあります。どの方法が適切かは、債務総額と収入によって変わるため、弁護士への相談を並行して進めることをおすすめします。

投資用物件でも使える

任意売却は、居住用の住宅だけの制度ではありません。ワンルームマンションや一棟アパートなど、投資用物件でも使えます。
当社には、サブリースの保証賃料が減額され、返済が回らなくなったというご相談も寄せられます。毎月の持ち出しが続いているなら、傷が広がる前に現在地を確認してください。

相談先を選ぶときの注意点

任意売却は、通常の売却より関係者が多く、交渉の巧拙が結果を左右します。
確認したいのは、まず宅地建物取引業の免許を持っているかです。相談料やコンサルティング料を前払いで求める業者には注意してください。任意売却では、原則として成功報酬である仲介手数料以外の費用は売却代金から配分されます。
次に、債権者との交渉実績です。金融機関ごとに手続きの流れや必要書類が異なるため、経験の差が出ます。
そして、弁護士や司法書士と連携できる体制があるかです。債務整理や登記の問題が絡むことが多く、不動産会社だけでは完結しません。

よくあるご質問

Q. 任意売却をすると、信用情報に記録されますか

A. 任意売却そのものではなく、その前提となる滞納や代位弁済が記録されます。すでに滞納している時点で記録は残るため、任意売却を選んだから不利になるわけではありません。

Q. 家族に知られずに進められますか

A. 売却活動は通常の売却と同じ形で行えるため、周囲に事情が伝わりにくい方法です。ただし、連帯保証人がいる場合は、保証人への連絡が避けられません。

Q. 引っ越し費用は必ずもらえますか

A. 保証されているものではありません。債権者との交渉により、売却代金の中から一定額を認めてもらえる場合があります。10万円から30万円程度が一つの目安ですが、事案によって異なります。

まとめ

任意売却は、競売より高く売れ、時期も調整でき、引っ越し費用を認めてもらえる場合があります。ただし開札日前日までという期限があり、実際には早く動くほど選択肢が残ります。
返済が厳しいと感じた段階でご相談ください。大阪府内の物件について、秘密厳守で対応します。

※債務整理の可否や進め方については、弁護士等の専門家にご相談ください。