不動産投資の基本用語20選｜初心者が最初に覚えるべき言葉をわかりやすく解説

不動産投資を始めようとすると、見慣れない専門用語がたくさん出てきて戸惑う方も多いのではないでしょうか。用語の意味がわからないと、物件情報を正しく読み解けず、営業マンの話も理解しにくくなります。

この記事では、不動産投資の初心者が最初に覚えるべき基本用語を20個厳選し、それぞれをわかりやすく解説します。

利回りに関する用語

表面利回り（グロス利回り）

年間家賃収入を物件価格で割ったものです。たとえば、年間家賃120万円、物件価格2,000万円なら、表面利回りは6％になります。諸経費を考慮していないため、あくまで目安として使われます。

実質利回り（ネット利回り）

年間家賃収入から管理費、修繕積立金、固定資産税などの経費を差し引いた金額を、物件価格と購入時の諸費用の合計で割ったものです。表面利回りよりも実態に近い数字なので、投資判断には実質利回りを重視しましょう。

キャッシュフロー

家賃収入からローン返済額と経費を差し引いた、手元に残る現金のことです。キャッシュフローがマイナスの状態が続くと、自己資金の持ち出しが必要になるため、この数字は常に意識しておく必要があります。

融資に関する用語

レバレッジ

借入金を使って、自己資金以上の投資を行うことです。1,000万円の自己資金で5,000万円の物件を購入する場合、5倍のレバレッジをかけていることになります。利益を大きくできる反面、リスクも増大します。

LTV（Loan to Value）

物件価格に対する借入金の割合です。5,000万円の物件に対して4,000万円を借りた場合、LTVは80％です。LTVが高いほどリスクが大きくなります。

元利均等返済・元金均等返済

元利均等返済は毎月の返済額が一定になる方式で、計画が立てやすいのが特徴です。元金均等返済は毎月返済する元金が一定で、返済が進むにつれて月々の返済額が減っていきます。多くの不動産投資ローンでは元利均等返済が採用されています。

物件に関する用語

区分所有

マンションの1室を所有する形態のことです。ワンルームマンション投資はこの区分所有にあたります。建物全体の管理は管理組合が行い、所有者は管理費と修繕積立金を毎月支払います。

一棟もの

アパートやマンションを建物丸ごと所有する形態です。区分所有と比べて投資額は大きくなりますが、空室リスクの分散や建物全体の管理方針を自分で決められるメリットがあります。

築古物件

一般的に築20年以上の物件を指します。物件価格が安く高利回りが期待できる反面、修繕費用がかかりやすく、融資が付きにくいというデメリットがあります。

再建築不可

建築基準法の接道義務を満たしていないため、現在の建物を取り壊した場合に新たに建物を建てられない土地のことです。物件価格は非常に安いですが、出口戦略が限られるため注意が必要です。

運営に関する用語

空室率

全体の部屋数に対する空室の割合です。空室率が高いほど収入が減少するため、エリアの空室率を事前に調べることは物件選びの基本です。

サブリース

管理会社が物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。オーナーには空室の有無にかかわらず一定の家賃が支払われますが、保証家賃は定期的に見直されるため注意が必要です。

管理費・修繕積立金

マンションの共用部分の維持管理にかかる費用です。管理費は日常的な管理業務に、修繕積立金は将来の大規模修繕に充てられます。築年数が経つと値上がりする傾向があります。

原状回復

入居者が退去した際に、物件を入居前の状態に戻す工事のことです。通常の生活で生じる汚れや傷はオーナー負担、入居者の過失による損傷は入居者負担という原則があります。

税金に関する用語

減価償却

建物の取得費用を耐用年数にわたって経費として計上できる仕組みです。RC造なら47年、木造なら22年が法定耐用年数です。節税効果の源泉ですが、売却時の税金計算に影響するため注意が必要です。

損益通算

不動産所得の赤字を給与所得などの他の所得と合算して、所得税・住民税を減らすことです。不動産投資の「節税」の多くは、この損益通算の仕組みを利用しています。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金です。所有期間が5年以下なら約39％、5年超なら約20％と、税率が大きく異なります。売却のタイミングは税金面からも慎重に検討する必要があります。

まとめ

不動産投資の用語は一見難しそうに見えますが、一つひとつの意味を理解すれば、物件情報や営業マンの話を正しく判断できるようになります。この記事で紹介した20の基本用語を押さえておけば、不動産投資の第一歩を自信を持って踏み出せるはずです。わからない用語が出てきたら、必ずその場で意味を調べる習慣をつけましょう。