権利証を失くした家は売れる？登記識別情報がないときの3つの方法

実家を片付けていたら権利証が見つからない、というご相談はよくあります。結論から言うと、権利証がなくても不動産は売却できます。ただし再発行という制度は存在せず、代わりの手続きを踏むことになります。どの方法を選ぶかで費用と日数が変わるため、早めに把握しておきましょう。

権利証と登記識別情報の違い

2005年の不動産登記法改正以降、権利証は登記識別情報という12桁の英数字に置き換わりました。オンライン化に対応した地域から順に切り替わったため、取得時期によってどちらを持っているかが変わります。古い家では法務局の朱印が押された登記済証という冊子、近年取得した家では目隠しシールが貼られた通知書という形です。どちらも所有者本人であることを示す資料であり、名義変更の際に提出します。

再発行は制度として存在しない

権利証も登記識別情報も、紛失や盗難を理由に再発行してもらうことはできません。一度きりの発行という前提で設計されているためです。したがって失くしたことに気づいたら、再発行を探すのではなく、代替手段の準備に切り替えるのが正しい動き方になります。なお登記識別情報は、番号さえ知られると悪用の余地があるため、紛失に気づいた時点で法務局に失効の申出をしておく方法もあります。

方法1 事前通知制度

権利証を添えずに登記を申請すると、法務局から登記名義人あてに本人限定受取郵便で通知が届きます。その通知に署名押印して2週間以内に返送すれば、登記が実行されます。費用がかからないのが利点ですが、返送を待つ時間が必要で、期限を過ぎると申請が却下されます。売買の決済当日に所有権移転と代金授受を同時に行う取引では、この時間差を嫌って使われないことが多い方法です。

方法2 資格者代理人による本人確認情報

実務で最も多く使われるのがこの方法です。司法書士が売主と面談し、運転免許証やマイナンバーカードなどで本人であることを確認し、その過程を本人確認情報という書面にまとめて登記申請に添付します。決済当日にその場で完結するため、通常の売買と同じ流れで進められます。報酬は別途かかり、数万円から十万円前後が目安です。金額は物件の評価額や司法書士によって異なります。

方法3 公証人による認証

公証役場で、登記申請の委任状に本人が署名押印したことを公証人に認証してもらう方法です。費用は比較的安く済みますが、本人が公証役場に出向く必要があります。高齢の方や遠方にお住まいの方には負担が大きく、選ばれる場面は限られます。一方で、司法書士の本人確認情報より費用を抑えたい場合には検討の余地があります。

相続した家なら、そもそも権利証は不要

見落とされやすい点として、相続を原因とする名義変更では権利証は原則として必要ありません。必要になるのは、名義が自分に移ったあとに売却するときです。つまり亡くなった方の権利証が見つからなくても、相続登記そのものは戸籍と遺産分割協議書で進められます。慌てて家中を探す前に、いま必要な手続きがどちらなのかを確認してください。

本人確認情報を使うときに準備しておくもの

司法書士による面談では、顔写真付きの本人確認書類が基本になります。運転免許証やマイナンバーカードがない場合は、健康保険証と年金手帳など複数の書類の組み合わせが求められます。あわせて、その不動産を取得した経緯を説明できる資料があると確認がスムーズです。売買契約書の控え、当時の住宅ローンの書類、固定資産税の納税通知書などが役に立ちます。面談の日程は決済日から逆算して早めに押さえておきましょう。

よくあるご質問

Q. 権利証がないと買取価格は下がりますか

A. 価格そのものには影響しません。代替手続きの費用が発生するだけで、物件の評価が下がる理由にはならないためです。ただし決済までの日数が読みにくくなる場合はあります。

Q. 登記識別情報のシールを剥がしてしまいました

A. 番号が読める状態であれば手続きに使えます。第三者に見られた可能性がある場合は、法務局で失効の申出をしたうえで、代替手段に切り替えるのが安全です。

Q. 抵当権が残ったままでも売れますか

A. 売却代金で完済し、決済と同時に抹消するのが一般的です。残債が売却額を上回る場合は別の手当てが必要になりますので、早い段階でご相談ください。

まとめ

権利証と登記識別情報は再発行できませんが、事前通知、司法書士の本人確認情報、公証人の認証という3つの代替手段があります。売買の決済では本人確認情報が使われることがほとんどです。相続登記の段階では権利証自体が不要なため、まず自分がどの手続きの入口にいるのかを確かめてください。当社では登記まわりの段取りも含めてご相談を承っています。