旧耐震の家は売れない？耐震基準の違いと売却価格への影響

「実家は昭和50年代の建物なので、耐震性が心配だと言われました」築古住宅の売却でよく出る話題です。旧耐震かどうかは、価格にも買主の資金計画にも影響します。本記事で違いと対処を整理します。

新耐震と旧耐震の分かれ目

耐震基準が大きく変わったのは1981年6月1日です。この日以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準、それ以前が旧耐震基準と呼ばれます。
基準の違いは、想定する地震の規模です。旧耐震は震度5強程度で倒壊しないことを目標としていました。新耐震では、震度6強から7程度でも倒壊しないことが求められます。
注意したいのは、判定の基準が竣工日ではなく建築確認日である点です。1981年に完成していても、確認申請が前年であれば旧耐震扱いになります。

2000年基準という区切りもある

木造住宅については、2000年6月にもう一段の改正がありました。地盤調査に応じた基礎の設計、柱脚や柱頭の金物による緊結、耐力壁の配置バランスの規定が加わっています。
そのため、実務では1981年以前、1981年から2000年、2000年以降という3つの区分で評価することがあります。1981年以降であっても、2000年より前の木造住宅では接合部の補強が課題になることがあります。

買主の資金計画に影響する

旧耐震の住宅は、買主側の税制優遇に影響します。
住宅ローン控除を受けるには、新耐震基準に適合していることが要件になります。1982年以降に建築された住宅は新耐震とみなされますが、それ以前の住宅では耐震基準適合証明書などが必要です。
登録免許税や不動産取得税の軽減も同様です。つまり、旧耐震というだけで買主の負担が増えるため、価格交渉の材料になりやすくなります。

耐震診断と改修の費用

木造住宅の耐震診断は、一般診断で10万円から20万円程度、精密診断で20万円から40万円程度が目安です。
改修工事は、補強の範囲によって大きく変わります。部分的な補強で50万円から100万円程度、全体的な補強では150万円から300万円程度かかることもあります。
大阪府内の多くの自治体では、耐震診断と改修に対する補助制度が設けられています。大阪市では、木造住宅の耐震診断費用の補助や、改修工事への補助が用意されています。金額や要件は年度ごとに変わるため、各自治体の窓口で最新の内容を確認してください。

売主が耐震改修をすべきか

結論から言えば、売却目的での耐震改修は慎重に判断すべきです。
数百万円かけて改修しても、その分だけ売却価格が上がるとは限らないためです。特に、建物より土地の価値が大きい物件では、改修費用が回収できない可能性が高くなります。
一方、耐震基準適合証明書を取得できれば買主の税制優遇につながるため、比較的少額の補強で証明書が取れる見込みなら、検討する価値があります。まずは診断だけ受けて、判断材料を得るのが現実的です。

旧耐震のまま売る方法

旧耐震の住宅は、現状のまま買い取る事業者に売る方法があります。当社では、耐震性能を理由に買取をお断りすることはありません。
再生できる建物は補強を含めたリフォームを行い、建物としての活用が難しい場合は解体して土地として扱います。売主側で診断や改修を手配していただく必要はありません。

大阪府内の耐震補助制度の調べ方

補助制度は自治体ごとに内容が異なり、年度ごとに予算と要件が変わります。調べ方を押さえておくと確実です。
まず、物件所在地の市区町村のウェブサイトで「耐震診断 補助」「耐震改修 助成」と検索します。大阪市、堺市、東大阪市など、多くの自治体が木造住宅向けの制度を設けています。
次に、対象要件を確認します。多くは、昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅であること、現に居住していることなどが条件です。空き家は対象外となる制度もあるため、この点は必ず確認してください。
申請は工事前が原則です。着工後では受けられません。年度の予算枠に達すると受付が終了するため、早めの相談をおすすめします。

よくあるご質問

Q. 旧耐震かどうかは、どの書類で分かりますか

A. 建築確認済証または検査済証に記載された確認日で判定します。紛失している場合、自治体で建築計画概要書や台帳記載事項証明書を取得できることがあります。登記簿の新築年月日は竣工日であり、確認日とは異なる点に注意してください。

Q. マンションの場合も同じ考え方ですか

A. 基準の区切りは同じですが、耐震補強は管理組合の合意が必要になるため、個人では実施できません。旧耐震のマンションでは、管理組合が耐震診断を実施しているかどうかが評価の分かれ目になります。

Q. 耐震基準適合証明書は誰が発行しますか

A. 建築士や指定確認検査機関などが発行します。証明を受けるには、新耐震基準相当であることの確認が必要です。診断の結果、補強なしで基準を満たす住宅もあるため、まず診断を受けてみる価値があります。

まとめ

旧耐震かどうかは1981年6月の建築確認日で分かれ、買主の税制優遇にも影響します。ただし、売却のために数百万円かけて改修するのは慎重に判断してください。
診断だけ受けて判断材料を得る、あるいは現状のまま買取に出す。どちらも現実的な選択肢です。大阪府内の物件について無料で査定します。

※補助制度の内容と要件は年度・自治体により異なります。最新の情報は各自治体の窓口でご確認ください。