ワンルームマンション投資で「節税できる」は本当か？サラリーマンに向けられた営業トークの真実

「節税になりますよ」「給料から引けるので、毎月の負担はほとんどありません」——不動産投資の営業マンが最もよく使うセールストークのひとつが、この「節税効果」です。

特にサラリーマン向けのワンルームマンション投資では、「高い税金を払っているなら、不動産で節税しましょう」という訴求が定番となっています。しかし、この「節税」、本当のところどういう仕組みなのでしょうか？

今回は、ワンルームマンション投資における節税効果の実態を、大阪の不動産会社がわかりやすく解説します。「節税になると聞いて買ったが、思ったほど節税できていない」という方にもぜひ読んでいただきたい内容です。

「節税」の仕組みをまず正確に理解しよう

ワンルームマンション投資で節税ができると言われる理由は、「給与所得と不動産所得の損益通算」にあります。

損益通算とは何か

サラリーマンの方は、給与所得に対して所得税・住民税を支払っています。もし不動産投資で「赤字（不動産所得がマイナス）」になった場合、その赤字を給与所得から差し引くことができます。これが損益通算です。

たとえば、年収600万円のサラリーマンが不動産投資で年間50万円の赤字を出した場合、課税所得は550万円として計算されます。その分、支払う税金が減るわけです。

ここで重要なのは、「赤字が出て初めて節税になる」という点です。裏を返せば、赤字にならなければ節税効果はゼロということでもあります。

赤字が生まれる仕組み

不動産投資で帳簿上の赤字を作る主な手段が「減価償却費」です。建物部分は毎年一定額を経費として計上できるため、実際にはキャッシュが出ていなくても帳簿上は赤字になる場合があります。

ただし、現金が出ていない「帳簿上の赤字」でも、確定申告することで給与から差し引かれた税金の一部が還付されます。これが節税の仕組みです。

節税効果が薄れていく3つの理由

節税の仕組み自体は本当ですが、問題は「その効果がずっと続くわけではない」という点です。多くの営業マンが詳しく説明しないポイントがここにあります。

①減価償却が終わると節税効果がなくなる

減価償却には耐用年数があります。新築のワンルームマンション（鉄筋コンクリート造）の場合、耐用年数は47年ですが、建物価格のみが対象で、土地部分は減価償却できません。

一般的に、ワンルームマンション投資では物件価格の大部分が土地価格に割り当てられているケースも多く、実際に減価償却できる金額は思ったより少ないということが起こります。結果として、節税効果は数万円〜十数万円程度にとどまることも珍しくありません。

②黒字転換すると逆に税金が増える

ローンの返済が進むにつれて利息分の経費が減り、減価償却も終われば、不動産所得は黒字に転じます。そうなると、今度は給与所得に不動産の黒字が上乗せされ、税金が増える側になってしまいます。

節税目的で購入したはずが、後半は逆効果になっていた——こういったケースは珍しくありません。

③相続対策の節税は計算が複雑

「相続税の節税になる」という説明もよく使われます。不動産の相続税評価額は市場価格より低くなる場合があるため、一定の節税効果はあります。しかし、2024年以降は国税庁が相続税の評価方法を見直す動きも出ており、従来どおりの節税効果が今後も保証されるわけではありません。

「節税になるから買う」が危険な理由

節税額より損失が大きいことがある

仮に年間の節税額が15万円だったとしましょう。しかし同じ年に、空室で家賃収入がゼロの月が3ヶ月続いたとします。月7万円の家賃なら、それだけで21万円の収入減です。

節税で15万円得て、空室で21万円失う——これは明らかにマイナスです。節税は「利益の一部」に過ぎず、キャッシュフロー全体で見ればマイナスになっているケースが非常に多いのです。

高額物件ほど節税額は相対的に小さい

2,500万円〜3,000万円のワンルームマンションを購入した場合、節税額は年間10万〜20万円程度のことが多いです。物件価格の1%にも満たない節税効果のために、数千万円のローンリスクを抱えるという構造には、冷静に向き合う必要があります。

営業マンが提示する「節税シミュレーション」は往々にして初年度〜数年間の数字であり、長期で見た場合の負担増加については説明が省かれることが多いです。

本当に節税したいなら、他の方法も検討を

iDeCoやNISAとの比較

サラリーマンが節税を考えるなら、iDeCo（個人型確定拠出年金）は非常に有効な選択肢です。掛け金が全額所得控除になるため、確実に節税効果が得られます。リスクやローンを負わず、掛け金の範囲内で運用できます。

また、NISA（少額投資非課税制度）は運用益が非課税になる制度です。直接の節税とは異なりますが、資産形成の観点では非常に効率的です。

もちろん、これらとワンルームマンション投資を比較して「どちらが自分に合っているか」を判断するのが大切です。ただ、「節税目的だけ」でワンルームマンション投資を選ぶことへのリスクは、きちんと認識しておくべきでしょう。

不動産投資をするなら「キャッシュフロー」を重視する

不動産投資を本格的に検討するなら、節税よりも「毎月のキャッシュフローがプラスになるかどうか」を最優先に考えることをおすすめします。

たとえ節税メリットがなくても、家賃収入がローン返済・管理費・修繕積立金を上回り、毎月プラスが出るなら、それは本物の資産形成です。逆に、節税メリットを差し引いても毎月赤字が続くなら、それは投資ではなく「購入費用を分割で払い続けている状態」に過ぎません。

まとめ：「節税できる」を鵜呑みにしないために

ワンルームマンション投資の「節税効果」は、完全に嘘ではありません。損益通算や減価償却による節税の仕組みは実在します。

ただし、その効果は「限定的・一時的・物件次第」であり、節税額より損失が大きくなるケースも多々あります。さらに、節税効果が終わった後のリスクについては、説明されないことがほとんどです。

「節税になる」という言葉に惹かれて購入を検討しているなら、ぜひ一度立ち止まって、長期にわたる収支シミュレーションを確認してみてください。

株式会社ユナイテッドコーポレーションでは、ワンルームマンション投資のリスクや、戸建て投資など代替選択肢についての無料相談も受け付けています。「今持っている物件が本当に大丈夫か知りたい」という方も、お気軽にご相談ください。