ワンルームマンション投資の「サブリース契約」で後悔しないために｜家賃保証の落とし穴を大阪の不動産会社が解説

「家賃保証があるから安心です」——そんな営業トークに惹かれて、ワンルームマンション投資に踏み切った方が大阪でも少なくありません。しかし、サブリース契約の中身をよく理解しないまま契約してしまい、数年後に「こんなはずじゃなかった」と後悔するケースが後を絶ちません。

この記事では、サブリース契約の仕組みと、現場で私たちが実際に目にしてきたリスクをわかりやすく解説します。これからワンルームマンション投資を検討している方は、ぜひ最後まで読んでください。

サブリース契約とは何か？

サブリースとは、不動産会社（管理会社）がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に転貸（又貸し）する仕組みです。オーナーは管理会社から毎月「保証賃料」を受け取るため、「入居者がいなくても家賃が入ってくる」と説明されます。

一見すると空室リスクをゼロにできる魅力的な仕組みに見えますが、問題はその「保証」の内容にあります。

多くのオーナーが誤解しているのが、この点です。サブリース契約では、管理会社は「賃料の見直し（減額）」を要求できる権利を持っています。法律（借地借家法第32条）でも、周辺の賃料水準が下がった場合など正当な理由があれば賃料の減額が認められています。

大阪のワンルームマンションは、エリアによって需給バランスが大きく異なります。特に築年数が経過してくると、周辺の新築物件との競争で賃料が下がりやすくなります。「10年後も同じ家賃が入り続ける」という前提でシミュレーションしているとすれば、計画が大幅に狂う可能性があります。

実際に私たちが相談を受けたケースでは、契約当初は月6万円の保証賃料だったものが、10年後に5万2,000円に引き下げられ、さらに15年後には4万8,000円になっていたという例もありました。年間にすると14万円以上の差になります。

サブリース契約は通常、2年や3年ごとに自動更新される設計になっています。しかしオーナー側から解約しようとすると、「正当事由」が必要とされ、単に「やめたい」という理由では認められないケースがほとんどです。

管理会社を変えたい、自分で管理したい、物件を売りたいといった理由でも、契約期間中の解約には違約金が発生したり、管理会社が交渉に応じないといったトラブルになりがちです。

2020年にサブリース規制を強化する「賃貸住宅管理業法」が施行されましたが、それ以前に結ばれた契約はいまも有効です。大阪でも、古いサブリース契約に縛られて身動きが取れないオーナーは少なくありません。

「管理会社が管理してくれる」と聞くと、修繕費なども含めてすべてお任せできると思う方もいますが、そうではありません。サブリース契約で管理会社が負担するのは「空室リスクの一部」であって、外壁の塗装、エアコンや給湯器の交換、共用部の修繕などは引き続きオーナーの負担です。

ワンルームマンションの場合、築15年を超えてくると修繕の頻度が上がってきます。管理費・修繕積立金の値上がり、固定資産税、ローンの返済——これらに加えて修繕費が発生すると、月々の収支がマイナスになることも珍しくありません。

不動産会社の広告に「家賃保証30年」と書いてあっても、それはあくまで「30年間契約を継続する意向がある」という意味であり、「30年間同額の家賃を保証する」という意味ではありません。この違いは非常に重要です。

契約書のどこに「賃料改定条項」があるかを必ず確認してください。また、「周辺相場の変動に応じて賃料を見直す」という文言が入っている場合、将来的に減額される可能性が高いと考えておく必要があります。

そもそも、なぜサブリース契約が必要になるのでしょうか。それは「空室になると困るから」です。では、なぜ空室になるのか——それは立地や物件の競争力が低いからです。

本来、立地の良い物件であれば自分で管理会社に依頼して入居者を募集すれば済む話です。サブリース契約が「必要」とされる物件は、それだけ入居付けに不安がある可能性があります。

大阪・堺・東大阪・八尾などエリアごとに賃貸需要の濃淡は大きく異なります。新大阪や梅田近辺の利便性の高いエリアならまだしも、郊外の競合が多いエリアのワンルームマンションを、サブリース契約込みで高値で購入してしまうと、長期的に見てメリットよりデメリットが上回ることが多いのです。

サブリース契約は、使い方によってはリスクヘッジの手段になりえます。しかしその仕組みを正確に理解せずに契約すると、10年後・20年後に大きな後悔につながる可能性があります。

特に気をつけていただきたいのは以下の3点です。

「安心」「保証」というワードで判断を急がせる営業には十分注意してください。不動産投資を検討する際は、第三者の視点からのアドバイスを受けることをおすすめします。

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