サブリース・自主管理・管理会社委託を数字で比較｜大阪の不動産会社が30年収支シミュレーションで見える本当の差

「サブリースと自主管理、どちらが得ですか？」——これは大阪の不動産投資家から最も多く受ける質問のひとつです。答えは「物件・立地・オーナーの状況による」ですが、数字で比較すると驚くほど明確な差が見えてきます。

この記事では、ワンルームマンション投資における3つの管理方法（サブリース・自主管理・管理会社委託）を30年間の収支シミュレーションで比較します。「どの方法が実際に手元に残るお金が多いか」を数字で見てください。

比較の前提条件

以下の条件で3つの管理方法を比較します。

• 物件：大阪市内築10年ワンルームマンション（25㎡）
• 購入価格：2,000万円
• 現在の市場賃料：月7万円（年84万円）
• 空室率：通常管理の場合5%（年間約25日分）
• ローン：なし（キャッシュフローのみ比較）
• 計算期間：30年間

方法①：サブリース契約

保証賃料の設定：市場賃料の85% → 月5万9,500円（年71万4,000円）

ただし、サブリース契約では2〜5年ごとに賃料見直しがあります。以下のシミュレーションでは、2年ごとに3%の賃料減額があると仮定します。

期間	年間保証賃料	修繕費（オーナー負担）	年間手取り
1〜5年目	71万円	10万円/年平均	61万円
6〜15年目	63万円（▲11%）	15万円/年平均	48万円
16〜30年目	52万円（▲18%）	25万円/年平均	27万円
30年合計	—	—	約1,455万円

方法②：自主管理（オーナーが直接管理）

収入：市場賃料100%を直接受取。ただし、入居者募集・クレーム対応・更新手続きをすべて自分で行う必要があります。

手間と費用の想定：入居者募集時の広告費（1〜2ヶ月分）、クレーム対応の時間コスト（月2〜3時間）、更新書類作成など。

期間	年間賃料収入	空室損失＋修繕費＋広告費	年間手取り
1〜5年目	84万円	15万円	69万円
6〜15年目	79万円（賃料下落考慮）	20万円	59万円
16〜30年目	72万円	30万円	42万円
30年合計	—	—	約1,800万円

方法③：管理会社に委託（一般的な管理委託）

管理委託料：家賃収入の5%（月3,500円）。入居者募集・家賃集金・クレーム対応を管理会社が代行。オーナーは月次報告書を確認するだけでOK。

期間	年間賃料収入	管理費＋空室損失＋修繕費	年間手取り
1〜5年目	84万円	19万円	65万円
6〜15年目	79万円	23万円	56万円
16〜30年目	72万円	31万円	41万円
30年合計	—	—	約1,720万円

30年間の手取り比較まとめ

管理方法	30年手取り合計	手間	安定性
サブリース	約1,455万円	ほぼゼロ	会社依存リスクあり
自主管理	約1,800万円	大きい	高い（自己管理）
管理委託	約1,720万円	小さい	高い（管理会社選定次第）

サブリースは手間がゼロな代わりに、30年間で自主管理より約345万円少ない計算になります。月換算で約9,600円の差です。

どの方法を選ぶべきか——オーナーのタイプ別判断基準

• 本業が忙しく不動産に時間を割けない方→ 管理委託（手数料5%で手間を大幅削減）
• 物件が近所にあり、DIYや交渉が得意な方→ 自主管理（最大収益）
• サブリースを選ぶべき状況→ 基本的には推奨しないが、物件の立地が極端に弱く空室リスクが高い場合のみ短期的に検討

弊社では大阪・近畿エリアの物件管理委託も承っています。「今のサブリース契約から切り替えたい」「管理会社の選び方を教えてほしい」という方はお気軽にご相談ください。

まとめ

30年間の収支シミュレーションで見ると、サブリースは3つの管理方法の中で最も手取りが少ない結果になりました。「空室リスクをゼロにする代わりに、345万円以上の収益を放棄している」とも言えます。サブリースを検討する際は、この数字を念頭に置いた上で、本当に必要かを冷静に判断してください。