兄弟で共有名義の実家を売るには｜全員の同意・持分だけの売却・話がまとまらないときの選択肢

「実家を売りたいが、兄弟の一人が反対している」「連絡が取れない相続人がいる」。共有名義の不動産の相談で、最も多いのがこの悩みです。この記事では、共有名義の実家を売るために必要なことと、話がまとまらないときに取れる選択肢を順に整理します。

共有名義の家は「全員の同意」がないと売れない

不動産を丸ごと売却することは、共有者全員の同意が必要な行為です。持分の割合にかかわらず、一人でも反対すれば売買契約は結べません。「持分の過半数で決められる」のは賃貸に出すなどの管理行為までで、売却は含まれません。

そのため、まず確認すべきは現在の登記名義です。相続登記が済んでおらず亡くなった親の名義のままなら、先に相続人全員で遺産分割協議を行い、誰の名義にするかを決める必要があります。相続登記は2024年4月から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が求められています。

手順1：遺産分割で「単独名義」にしてから売る

最もスムーズなのは、遺産分割協議で実家を一人の名義にし、その人が売却して代金を分ける方法（換価分割）です。売却後に代金を分ける約束を協議書に明記しておけば、贈与とみなされる心配を減らせます。名義を一人にしておけば、売買契約や決済の手続きもその人だけで進められます。

手順2：共有のまま全員で売る

共有名義のまま売る場合は、契約書に全員が署名押印し、決済にも全員（または代理人）が関わります。遠方の共有者がいる場合は、委任状と印鑑証明で対応できます。代金は持分の割合で分け、譲渡所得税もそれぞれが申告します。

話がまとまらないときの3つの選択肢

1. 自分の持分だけを売る

共有持分は、他の共有者の同意なく単独で売却できます。買い手は、共有持分を専門に扱う買取業者が中心です。価格は物件全体の評価に持分割合をかけた額より低くなるのが一般的ですが、「話し合いが終わらないまま固定資産税と管理負担が続く」状態から抜け出す手段にはなります。

2. 他の共有者に買い取ってもらう・買い取る

住み続けたい兄弟がいるなら、その人が他の持分を買い取る形が現実的です。価格の目安は不動産会社の査定を基準に決めます。

3. 共有物分割請求

話し合いで決着しない場合、裁判所に共有物の分割を求めることができます。土地を分ける（現物分割）、一人が取得して他に代償金を払う（代償分割）、売却して代金を分ける（換価分割）のいずれかが判断されます。時間と費用がかかるため、最後の手段と考えてください。

連絡が取れない共有者がいる場合

2023年4月施行の民法改正で、所在が分からない共有者がいる場合に、裁判所の決定を得てその持分を取得したり、不動産全体を第三者に売却したりできる制度が設けられました。従来は事実上売却が不可能だったケースでも、道が開けています。手続きには裁判所への申立てが必要なので、司法書士や弁護士に相談してください。

大阪で共有名義の空き家を売るときの現実的な進め方

当社への相談でも、「兄弟の一人が価格に納得しない」というケースが少なくありません。この場合、感情論を避けるために先に査定額を全員で共有することをおすすめします。数字が出れば、「売る／持つ／買い取る」の判断はしやすくなります。現況のまま買い取れる物件であれば、片付けや修繕の分担で揉めることも避けられます。

まとめ

共有名義の実家は、全員の同意がなければ丸ごとは売れません。まず登記を確認し、できれば単独名義にしてから売る。まとまらなければ、持分売却・買い取り・共有物分割・所在不明者の制度という順に選択肢があります。放置するほど相続人が増えて難しくなるため、早めに数字を揃えて話し合うことが最善です。

大阪市内・大阪府内の不動産について、売却のご相談や査定はお問い合わせより承っています。「まだ売ると決めていない」という段階のご相談も歓迎です。

※法的な手続きの可否は個別の事情により異なります。具体的な判断は司法書士・弁護士等の専門家にご相談ください。