不動産の査定額はどう決まる？机上査定と訪問査定の違いと、会社ごとに金額が変わる理由

売却を考えて査定を頼むと、会社によって数百万円の差がつくことがあります。「高く出したところが良い会社」と考えたくなりますが、査定額は売却の保証ではありません。ここでは、査定額がどう決まるのかと、その読み方を整理します。

査定額は「売れるであろう価格」の予想

査定額とは、その不動産がおおむね3か月程度で売れるであろうと不動産会社が判断した金額です。買取価格とは異なり、その金額で必ず売れることを保証するものではありません。ここを取り違えると、いつまでも売れない状態が続きます。

算出に使われる3つの考え方

1. 取引事例比較法

近隣で実際に成約した似た物件の価格をもとに、面積や築年数、駅距離の差を調整して求める方法です。マンションや一般的な戸建ての査定では、これが中心になります。

2. 原価法

いま同じ建物を建てたらいくらか（再調達原価）を求め、そこから築年数に応じた価値の減少分を差し引く方法です。戸建ての建物部分の評価に使われます。

3. 収益還元法

その物件が生む家賃収入から逆算する方法です。投資用の物件では、この考え方が重視されます。

実務では、これらを組み合わせ、その地域の実際の売れ行きを加味して金額が決まります。

机上査定と訪問査定の違い

	机上査定	訪問査定
調べ方	資料と取引事例のみ	現地で建物と敷地を確認
期間	当日〜数日	数日〜1週間程度
精度	おおまかな目安	実態に近い
向く場面	売るかどうか検討中	売却を具体的に進めたい

まだ売ると決めていない段階なら机上査定で十分です。訪問査定では、室内の状態、傾きや雨漏りの有無、境界の状況、前面道路の幅など、資料に出てこない要素が価格に反映されます。

会社によって金額が変わる4つの理由

• 参照した事例が違う：どの成約事例を基準にするかで結果は変わります。
• 買主の当てがあるかどうか：その会社が抱えている購入希望者の有無は、金額に直結します。
• 販売の期間の見立てが違う：3か月で売る前提か、半年かけてよいかで金額は動きます。
• 媒介契約を取りたい：高い査定額を示して依頼を取り、後から値下げを求める進め方をする会社も残念ながら存在します。

査定書で見るべき点

金額そのものより、その金額の根拠が書かれているかを見てください。参照した成約事例、面積や築年数の調整、価格の幅、想定している販売期間。これらが示されていれば、比較ができます。根拠のない一枚の数字は、比較の材料になりません。

また、査定額と一緒に「売り出し価格の提案」を聞いてみてください。この2つの関係を説明できる担当者は、実際の売却でも頼りになります。

買取という選択肢

仲介で買主を探すのではなく、不動産会社が直接買い取る方法もあります。価格は仲介での成約価格より下がる傾向がありますが、買主を待つ必要がなく、時期が読めるのが利点です。傷みが進んだ物件、相続で早く整理したい物件では、こちらを選ぶ方も少なくありません。

まとめ

査定額は、根拠のある予想であって保証ではありません。複数社に依頼するときは、金額の高さではなく根拠の説明を比べてください。まだ売ると決めていない段階なら、机上査定から始めれば十分です。

大阪市内・大阪府内の不動産について、売却のご相談や査定はお問い合わせより承っています。「まだ売ると決めていない」という段階のご相談も歓迎です。