家賃滞納が起きたときの対応｜督促から明け渡しまでの流れと費用

賃貸経営で最も避けたいのが家賃滞納です。空室なら次を探せますが、滞納は収入が入らないうえに部屋も塞がります。初動を誤ると、解決までの期間も費用も膨らみます。本記事で正しい手順を整理します。

絶対にやってはいけない行為

まず前提として、大家が自力で解決しようとする行為は違法です。
鍵を交換して締め出す、勝手に室内へ入る、荷物を運び出す、玄関に督促の貼り紙をする、深夜や早朝に訪問する。これらは自力救済として禁止されており、損害賠償を請求されたり刑事責任を問われたりします。
実際に、鍵を交換した大家が賠償を命じられた裁判例があります。腹立たしい状況でも、手順を踏んでください。

滞納1か月目から2か月目の対応

初回は、うっかり忘れや口座残高不足であることも多いため、電話やメールで事実確認をします。記録を残す意味で、連絡した日時と内容をメモしておいてください。
2か月目に入ったら、書面での督促に切り替えます。あわせて連帯保証人へ連絡します。保証会社に加入している場合は、決められた期限までに代位弁済の請求をします。請求が遅れると保証を受けられないことがあるため、契約書の期限を確認してください。

3か月目からは内容証明郵便

滞納が3か月に達すると、信頼関係が破壊されたと判断されやすくなります。ここで内容証明郵便を送ります。
内容は、滞納額と支払期限、期限までに支払いがない場合は契約を解除する旨です。この書面が、後の訴訟で重要な証拠になります。
期限を過ぎても支払いがなければ、解除の意思表示を行い、明け渡しを求めます。

訴訟と強制執行の流れ

話し合いで解決しない場合、建物明渡請求訴訟を起こします。滞納家賃の支払いと明け渡しをあわせて請求するのが一般的です。
判決が出ても任意に退去しない場合は、強制執行を申し立てます。執行官が現地へ行き、催告の後に断行となります。
期間は、訴訟提起から明け渡し完了までおおむね6か月から1年、費用は弁護士費用と執行費用を合わせて数十万円から100万円程度かかることがあります。滞納額より費用のほうが大きくなることも珍しくありません。

最大の対策は入口にある

滞納が起きてからの対応は、時間も費用もかかります。最も効果があるのは、入居審査と保証会社の利用です。
家賃保証会社に加入していれば、滞納が起きても保証会社が立て替えます。手数料はかかりますが、滞納リスクを外部化できます。
戸建て賃貸は家賃が高めになるぶん、滞納時の損失も大きくなります。保証会社の利用は必須と考えてください。

出口としての売却

滞納が長期化し、訴訟まで進むと、精神的な負担も大きくなります。他に本業がある方にとっては、割に合わない場合もあります。
入居者がいる状態のままでも、投資家向けに売却することは可能です。当社ではオーナーチェンジ物件の買取にも対応しています。所有を続けるか手放すかを含めて、選択肢を整理してみてください。

保証会社を選ぶときの確認点

滞納リスクを外部化するうえで、保証会社の内容は重要です。
確認したいのは、まず保証の範囲です。滞納家賃だけでなく、原状回復費用、明け渡し訴訟の費用、残置物処理費用まで含まれるかで、実際の助かり方が変わります。
次に、保証の上限です。月額家賃の何か月分までかを確認してください。24か月分を上限とする商品が一つの目安です。
そして、代位弁済の請求期限です。滞納から何日以内に請求しないと保証されないかは、商品ごとに異なります。管理を委託している場合でも、この期限は把握しておいてください。
さらに、明け渡しまで対応してくれるか、弁護士費用の負担があるかも比較材料になります。

よくあるご質問

Q. 連帯保証人へは、いつ連絡してよいですか

A. 滞納の事実を伝えるのは、契約上の債務に関する正当な連絡です。2020年の民法改正により、個人の連帯保証人からは、請求があれば滞納状況を知らせる義務も生じています。早い段階で共有してください。

Q. 少額訴訟は使えますか

A. 60万円以下の金銭請求であれば少額訴訟を利用できます。ただし、明け渡しは対象外です。滞納家賃の回収だけを目的とする場合に向いています。

Q. 入居者と連絡が取れなくなりました

A. 室内へ立ち入る前に、まず郵便物の状況や近隣への聞き取りで生活実態を確認します。長期不在が疑われる場合でも、自力で鍵を開けることは避けてください。弁護士に相談し、法的手続きで進めるのが安全です。

まとめ

滞納対応では、鍵の交換や荷物の撤去といった自力救済が最も危険です。1か月目は事実確認、2か月目は書面と保証人、3か月目は内容証明という順で進めてください。
最大の対策は保証会社の利用です。所有を続けるか迷う場合は、当社で買取査定も承ります。

※個別の対応や訴訟手続きについては、弁護士にご相談ください。