「変動金利だから大丈夫」は危険｜金利上昇局面でワンルームマンション投資の返済が膨らむ仕組み

低金利を前提に「変動金利なら返済も軽い」と勧められて始めるワンルームマンション投資。しかし金利が上昇局面に入ると、その前提は一気に崩れます。本記事では、金利上昇がワンルーム投資の収支に与える影響と、契約前に必ず確認すべき点を解説します。

変動金利が「上がらない前提」で組まれている危うさ

販売時の収支シミュレーションは、多くの場合いまの低い金利が続く前提で作られています。ところが変動金利は経済状況によって見直されるもの。わずかな金利上昇でも、毎月の返済額は増え、ただでさえ薄い手残りが簡単にマイナスへ転落します。

「5年ルール・125%ルール」の落とし穴

変動金利には、返済額の急増を一定期間抑える仕組み（いわゆる5年ルール・125%ルール）がある場合があります。一見やさしい仕組みですが、抑えられているのは「毎月の支払額」だけで、利息そのものは増えています。支払いきれない利息が未払い利息として積み上がり、後でまとめて負担が来るケースもあります。

契約前に必ずやるべきこと

• 金利が1%・2%上がった場合の返済額を自分で再計算する（ストレステスト）
• 家賃が下がった場合・空室が出た場合も重ねてシミュレーションする
• 固定金利との総返済額の差を比較する
• 「いまが低金利だから」という理由だけで判断しない

金利は自分でコントロールできないリスクです。だからこそ、上がっても耐えられるかどうかを、買う前に数字で確かめておくことが欠かせません。