東南アジア不動産投資の落とし穴｜プレビルド・日本人価格・管理リスクの実態を大阪の不動産会社が解説

ここ数年、フィリピンやタイ、カンボジアといった東南アジア諸国の不動産投資が、セミナーや書籍を通じて盛んに紹介されています。「これから人口が増える」「日本より利回りが高い」「今が仕込み時」といった言葉は、たしかに魅力的に響きます。ところが弊社には、こうした海外不動産投資で思わぬ損失を抱えてしまった方からのご相談が、後を絶ちません。この記事では、弊社がこれまでお客様から伺ってきた相談実績をふまえ、東南アジア不動産投資にひそむ具体的なリスクを、できるだけ正直にお伝えしていきます。批判のための批判ではなく、正しい知識を持ったうえで冷静に判断していただきたい、という思いで書いています。

なぜ今、東南アジア不動産投資の勧誘が増えているのか

東南アジアの不動産が積極的に売り込まれる背景には、現地の経済成長や人口増加といった、それ自体は事実である材料があります。確かに、若い人口が多く、都市部の開発も進んでいる国々です。しかし、ここで冷静に考えていただきたいのは、「国全体が成長すること」と「あなたが買う一室が利益を生むこと」は、まったく別の話だという点です。

セミナーの裏側にある販売側の事情

日本国内で頻繁に開かれる海外不動産セミナーの多くは、現地物件を日本人に販売するブローカーや代理店が主催しています。彼らの収益源は、物件を売ったときに得られる販売手数料です。つまり、参加者が物件を買えば買うほど主催者が儲かる仕組みになっているわけです。もちろん全ての業者が悪質だとは申しません。ただ、「成長する国だから買うべき」という話の裏には、売り手側の強い動機があることは、必ず頭の片隅に置いておいてください。

「日本より高利回り」という数字のからくり

提示される利回りは、あくまで満室を前提とした表面利回りであることがほとんどです。そこには、現地の高い管理コスト、送金にかかる手数料、二重課税の問題、為替変動による目減りなどが反映されていません。これらを差し引いた実質的な手取りは、提示された数字を大きく下回ることが少なくないのです。数字の見た目だけで判断するのは、たいへん危険だと弊社は考えています。

最大の危険、プレビルド方式という仕組み

東南アジア不動産投資のトラブルで、弊社へのご相談がとりわけ多いのが、プレビルド方式に関するものです。プレビルドとは、建物が完成する前の段階で購入契約を結び、完成までの数年間、毎月分割で代金を支払い続けるという方式です。

「完成すれば値上がりする」という期待の危うさ

プレビルドは、完成前の安い価格で買って、完成後の値上がり益を狙うという触れ込みで販売されます。しかし、これは裏を返せば、「まだ存在しない建物」にお金を払い続けるということです。完成までの数年の間に何が起こるかは、誰にも保証できません。ご相談者の中には、毎月コツコツと積み立てるように支払いを続けてきたのに、肝心の建物がいつまでたっても完成しない、という事態に直面された方がいらっしゃいます。

ディベロッパー倒産・資金持ち逃げという最悪のケース

最も深刻なのが、開発会社、いわゆるディベロッパーそのものが倒産してしまうケースです。ある某ディベロッパーの案件では、購入者が支払った代金が建設に使われないまま会社が立ち行かなくなり、結果として建物は未完成、支払ったお金も戻ってこない、という相談が弊社に寄せられました。海外の事業者を相手に、日本から法的手段で資金を取り戻すことは、現実には極めて困難です。言葉の壁、法律の違い、現地に足を運ぶ手間と費用を考えると、泣き寝入りに近い形にならざるを得ないことも多いのです。

竣工の大幅遅延も日常茶飯事

倒産にまで至らなくても、竣工が当初の予定から一年、二年と平気で遅れることは、東南アジアでは珍しくありません。その間、家賃収入は一円も入ってこないのに、支払いだけは続きます。完成時期を前提に立てた資金計画は、ものの見事に崩れてしまいます。日本の感覚で「予定通りに完成する」と思い込むのは、とても危険なのです。

知らぬ間に上乗せされる「日本人向け価格」

海外不動産投資のもう一つの落とし穴が、価格の不透明さです。同じ物件、同じ部屋であっても、現地の人が買う価格と、日本人が買わされる価格が大きく異なる、という実態があります。

現地相場を知らないという決定的な弱み

日本の購入者は、現地の不動産相場を肌感覚で知りません。だからこそ、ブローカーが提示する価格が高いのか安いのか、判断する術がないのです。この情報の非対称性につけ込み、現地相場に数割もの「日本人向けプレミアム」を上乗せして販売されるケースが、実際に存在します。買った瞬間に、すでに大きく割高な買い物をしてしまっている、ということです。当然、その状態から値上がり益を出すのは至難の業です。

売りたいときに売れないという出口の壁

仮に保有できたとしても、最後に立ちはだかるのが「出口」の問題です。割高に買った物件を、現地の相場で売ろうとすれば、当然ながら大きな損失が出ます。かといって、買値で売れる相手は、また別の事情を知らない外国人投資家くらいしかいません。現地の中古市場で日本人所有の物件が敬遠されるケースもあり、売りたいときに売れない、という流動性の低さは、海外不動産投資の深刻なリスクの一つです。

見落とされがちな為替リスクと二重課税

海外不動産投資を語るうえで、絶対に避けて通れないのが為替の問題です。物件は現地通貨で購入し、家賃も現地通貨で受け取ります。ところが、私たちが最終的に手にしたいのは日本円です。この通貨の変換の過程で、思わぬ損失が生まれることがあるのです。

利回りを丸ごと飲み込む為替変動

たとえば、現地通貨建てで年5パーセントの家賃収入が得られていたとしても、その間に現地通貨が対円で1割安くなれば、円換算した手取りはむしろマイナスになってしまいます。新興国の通貨は、先進国の通貨に比べて変動が激しく、政治情勢や経済政策ひとつで大きく揺れ動きます。利回りの数字だけを見て安心していると、為替の動き次第で利益が丸ごと吹き飛ぶことも、決して珍しくないのです。送金のたびにかかる手数料も、地味ながら確実に手取りを削っていきます。

二つの国で税金がかかる複雑さ

家賃収入や売却益には、物件のある国でも、そして日本でも、それぞれ税金がかかる可能性があります。租税条約によって二重に課税されないよう調整される仕組みはありますが、その手続きは複雑で、現地の税制を正確に理解していなければ対応できません。確定申告の負担も大きく、現地の税務に詳しい専門家への報酬も発生します。こうした見えにくいコストの積み重ねが、当初の皮算用を静かに崩していくのです。

遠く離れた物件を「管理」することの難しさ

不動産投資は、買って終わりではありません。むしろ、買ってからの管理こそが本番です。そして、海を越えた先にある物件の管理は、想像をはるかに超えて難しいものです。

家賃の横領・不正な修繕費請求

現地の管理会社にすべてを任せざるを得ない海外投資では、その管理会社が信頼できるかどうかに、すべてがかかってきます。弊社に寄せられた相談の中には、入居者から家賃が支払われているはずなのに、管理会社からオーナーへの送金が滞り、実質的に家賃を横領されていた、という深刻なケースもありました。さらに、ありもしない修繕をでっち上げて高額な費用を請求されたり、相場を無視した割高な工事費を請求されたりと、遠隔地ゆえに実態を確認できないことを悪用されるトラブルが後を絶ちません。

言葉・法律・慣習の壁

トラブルが起きても、現地の言葉で、現地の法律と慣習に従って対処しなければなりません。多くの国では外国人の土地取得そのものに制限があり、名義の問題やローンの組みにくさといった、日本では考えられない壁が次々と立ちはだかります。何か問題が起きるたびに現地へ飛ぶわけにもいかず、結局は泣き寝入り、という結末になりやすいのです。

空室が続いても止まらない出費

海外の物件であっても、空室になればその間の家賃収入はゼロになります。それでいて、固定資産税にあたる現地の税金や、共用部分の維持にかかる費用、管理会社への報酬といった支出は、入居者がいてもいなくても発生し続けます。現地の賃貸需要を日本から正確に把握することは難しく、「すぐ借り手がつく」という営業時の説明を鵜呑みにして購入したものの、想定よりはるかに長く空室が続いてしまった、というご相談も寄せられています。遠隔地ゆえに自ら入居者を探すこともできず、ただ管理会社の動きを待つしかない、という無力感を訴えられる方も少なくありません。

「移住目的」と「投資目的」はまったく別物

誤解のないように申し上げると、弊社は海外不動産のすべてを否定しているわけではありません。たとえば、一部の芸能人やスポーツ選手の方が、移住や長期滞在を目的に現地で住まいを購入されるのは、生活の実需に基づいた合理的な選択だと思います。ご自身がそこで暮らし、その土地に詳しくなり、目の届く範囲で管理できるのであれば、話は変わってきます。

問題は、一度も住むつもりのない一般の方が、純粋な投資目的、つまりお金を増やす手段として、よく知らない国の物件を買ってしまうことです。情報も人脈も現地にない状態で、利回りという数字だけを頼りに飛び込むと、ここまで述べてきたリスクをまともに浴びてしまいます。一般の方が投資目的で海外不動産に手を出すと痛い目に遭いやすい、というのが、数多くのご相談を通じて弊社が抱いている率直な実感です。

悪質な業者を見分け、上手に断るために

では、こうしたトラブルを避けるには、どうすればよいのでしょうか。いくつかの判断材料をお伝えします。

こんな勧誘には特に注意

「必ず値上がりする」「元本は保証される」といった、リスクに一切触れない説明をする業者は、まず疑ってかかるべきです。投資に絶対はありません。また、「今日契約すれば特別価格」といって即決を迫る手法も、冷静な判断をさせないための常套手段です。現地相場の資料や、過去の竣工実績、ディベロッパーの財務状況といった、不利な情報も含めて開示してくれるかどうかが、信頼できる相手を見極める一つの目安になります。

はっきり断ってよいのです

強引な勧誘を受けると、断りづらく感じてしまう方も多いものです。しかし、何百万、何千万円というお金を投じる判断を、相手のペースで急がされる筋合いはありません。「家族と相談します」「専門家に確認します」と伝えて、その場で結論を出さないことが何よりの自衛策です。少しでも違和感を覚えたら、はっきりとお断りしてかまいません。契約を急がせる相手ほど、こちらにとって不利な条件を抱えていることが多いものです。

契約書は必ず日本語で内容を理解してから

海外不動産の契約書は、当然ながら現地の言語や英語で作成されます。内容を十分に理解しないまま署名してしまい、後から「こんな条項があったとは知らなかった」と後悔されるご相談も、弊社には届いています。途中解約の際の違約金、支払いが遅れた場合のペナルティ、引き渡しが遅れたときの取り決めなど、自分に不利になりうる条項こそ、時間をかけて確認すべきです。少しでも不明な点があれば、独立した立場の専門家に翻訳と確認を依頼することを強くおすすめします。販売業者が紹介する専門家ではなく、自分で探した第三者に確認してもらうことが肝心です。

結論、まずは自分の目の届く範囲から

投資の世界には、「自分が理解できないものには手を出さない」という、昔から語り継がれてきた鉄則があります。海外不動産投資は、まさにこの鉄則が試される分野です。現地の相場も、法律も、管理会社の素性も分からないまま、利回りという数字だけを信じて飛び込むのは、あまりにもリスクが大きいと弊社は考えます。

その点、日本国内、とりわけ弊社が拠点とする大阪での不動産投資には、自分の目で物件を確かめられ、何かあればすぐに駆けつけられるという、何物にも代えがたい安心感があります。為替変動に一喜一憂する必要もなく、税制も管理の仕組みも、すべて自分が理解できる範囲にあります。資産を着実に育てていくうえで、この「コントロールできる」という感覚は、利回りの数字以上に大切なものだと、弊社は長年の経験から実感しています。海外不動産の勧誘を受けて迷っておられる方も、まずは一度、当社スタッフがいつでもご相談を承りますので、お気軽にお声がけください。