「利回り8%で安定収入！」のウソ｜ワンルームマンション投資の表面利回りと実質利回りの大きすぎる差を投資家JACKが解説

「利回り8%ですから、毎月安定した家賃収入が入りますよ！」

不動産投資セミナーや営業トークで、こんな言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

でも、その「利回り8%」という数字、本当に信用できるのでしょうか？

私、投資家JACKは、これまで数多くの不動産投資家と交流してきました。そのなかで気づいたのは、「利回りの計算が正しく理解されていないまま購入してしまった」ことで後悔している方がとても多いということです。

今回は、ワンルームマンション投資における「表面利回り」と「実質利回り」の違いを徹底解説します。業者が使う利回りの数字がいかに実態とかけ離れているか、ぜひ最後までお読みください。

まず「利回り」とは何か？基本から整理しましょう

利回りとは、投資した金額に対して1年間でどれだけの収益が得られるかを示す割合のことです。不動産投資においては大きく2種類の利回りが存在します。

①表面利回り（グロス利回り）と②実質利回り（ネット利回り）です。

業者が「利回り8%！」と謳う場合、ほぼ100%「表面利回り」を指しています。この二つがどれほど異なるものか、まず計算式から見ていきましょう。

表面利回りの計算式

表面利回り（%）＝（年間家賃収入 ÷ 物件購入価格）× 100

例えば、購入価格2,500万円・月額家賃10万円（年間120万円）の物件であれば、表面利回りは4.8%となります。

業者が「利回り8%」を謳う新築ワンルームマンションの場合、家賃設定が高めに設定されていたり、物件価格が実態より安く見せられていたりするケースが多々あります。いずれにしても、この計算式には経費が一切含まれていません。

実質利回りの計算式

実質利回り（%）＝（年間家賃収入 – 年間諸経費） ÷ （物件購入価格 + 購入時諸費用）× 100

ここでいう「諸経費」には次のものが含まれます。

• 管理費（月々数千円〜1万円程度）
• 修繕積立金（月々数千円〜1万円以上）
• 固定資産税・都市計画税（年間5〜15万円程度）
• 管理委託手数料（家賃の5〜10%程度）
• 空室期間中の機会損失
• 入居者の入れ替わり時の原状回復・リフォーム費用
• 火災保険料・地震保険料
• ローン返済時の金利分（ローンを使う場合）

これらを全て差し引いた後の実質的な利回りが「実質利回り」です。

「表面8%」が「実質2%」になるカラクリを具体的に見てみましょう

実際の数字で計算してみましょう。業者が「利回り8%！」と宣伝するワンルームマンションの典型例を使います。

物件概要（業者の説明）

• 物件価格：1,500万円
• 月額家賃：10万円（年間120万円）
• 表面利回り：8.0%（←ここだけ強調される）

実際にかかる経費を計算してみると…

まず購入時にかかる費用があります。不動産取得税、登記費用、仲介手数料、ローン手数料などを合計すると、一般的に購入価格の6〜8%程度かかります。1,500万円の物件であれば90〜120万円ほどです。ここでは100万円とします。

次に毎年かかる経費を見ていきましょう。

経費項目	年間金額
管理費	約84,000円（月7,000円）
修繕積立金	約60,000円（月5,000円）
管理委託手数料	約60,000円（家賃の5%）
固定資産税・都市計画税	約80,000円
火災・地震保険	約20,000円
空室損失（年1ヶ月分と仮定）	約100,000円
原状回復・リフォーム（2年に1回、30万円と仮定）	約150,000円
合計	約554,000円

年間家賃収入が120万円で、経費が約55万円かかるとすると、手元に残るのは約65万円です。

実質利回り ＝ 650,000 ÷ （15,000,000 + 1,000,000）× 100 ＝ 約4.1%

「8%」が「4%」になりました。しかもこれはローンを使わない場合です。

ローンを組んだ場合はどうなるか

多くの方はローンを組んでワンルームマンションを購入します。例えば金利2.5%・35年ローンで1,500万円を借りた場合、毎月の返済額は約5万3千円。年間約64万円の返済となります。

先ほどの手残り65万円からローン返済64万円を引くと、残りはたった1万円です。

実質的な利回り（キャッシュオンキャッシュ利回り）は、頭金や諸費用として仮に200万円を自己資金で出したとすると、200万円に対して年間1万円の収益ですから、わずか0.5%です。

普通預金の金利と大差ありません。これが「利回り8%」の正体です。

業者が「表面利回り」しか話さない本当の理由

なぜ不動産業者は表面利回りばかりを強調するのでしょうか。理由は単純です。実質利回りを正直に伝えると、商品が売れないからです。

特に新築ワンルームマンションは、物件価格に業者の利益が大きく上乗せされています。市場価格より2〜3割高いケースも珍しくありません。その状態で実質利回りを計算すれば、ほとんどの物件が「投資として成立しない」という結論になってしまいます。

だから業者は、最もよく見える数字である「表面利回り」だけを使って説明します。そして「節税になりますよ」「老後の年金代わりになりますよ」「生命保険代わりですよ」といったプラスアルファの説明で購入を後押しします。

これらの言葉には一片の真実も含まれていますが、本質的な収益性から目をそらさせるための話術でもあります。

「利回り」の罠をさらに深掘り：家賃保証（サブリース）との組み合わせ

ワンルームマンション投資の営業トークでよく登場するのが「家賃保証（サブリース）」です。「空室でも毎月家賃が保証されるので安心です」という説明とセットになっていることが多いです。

ところが、この家賃保証の仕組みにも大きな罠があります。

サブリースの保証賃料は市場賃料より低い

サブリース会社は、市場賃料の80〜90%程度で保証賃料を設定することがほとんどです。月額10万円の家賃設定なら、保証賃料は8〜9万円になります。

これによって表面利回りはさらに下がります。先ほどの例で言えば、年間収入が120万円から96〜108万円に下がります。

2〜3年後には保証賃料の減額交渉がある

サブリース契約には、一定期間ごとに保証賃料を見直す条項が含まれています。物件が古くなったり、周辺の賃料相場が下がったりすれば、業者から「賃料を下げてほしい」と交渉されます。

断れば契約を解除されることもありますが、その場合は突然空室リスクを自分で負わなければならなくなります。多くのオーナーは泣き寝入りしてしまいます。

サブリース契約を締結している場合、利回りはさらに目減りしていきます。

投資家JACKが見てきたリアルな失敗事例

私が実際に交流してきた方々の話をいくつか紹介します（個人特定を避けるため、詳細は一部変更しています）。

事例①：35歳・会社員男性の場合

都心の新築ワンルームマンションを2,300万円で購入。営業担当者から「利回り7.5%、節税効果もある」と勧められ、フルローンで購入しました。毎月の家賃収入は約14万円でしたが、ローン返済が約7万円、管理費・修繕積立金が約1万5千円、管理手数料が約7千円、固定資産税（月割り）が約5千円と合計すると、収支はほぼゼロでした。

しかも入居者が3年で退去。原状回復に40万円かかり、次の入居者が決まるまで2ヶ月間空室が続きました。この時点でトータルの赤字は60万円超。「こんなはずじゃなかった」と後悔していました。

事例②：42歳・共働き夫婦の場合

「2人とも年収があるから融資が通りやすい」と勧められ、夫名義でワンルームマンションを購入。10年後に売却しようとしたところ、購入価格2,000万円に対して売却価格は1,400万円。600万円のキャピタルロス（売却損）が発生しました。

10年間の賃料収入と売却損を合算すると、実質的にはマイナスでした。それでも「売却時に利益が出ると思っていた」と語っていました。

事例③：50代・定年前の男性の場合

老後の年金代わりにと60歳直前に購入。購入時は「完済後に毎月の家賃収入が得られる」と信じていましたが、完済するころには物件の築年数が20年以上になり、家賃が購入時の7割程度に下落。また、大規模修繕の時期が重なり、修繕積立金が月1万5千円から3万円に引き上げられました。「老後の備えのつもりが、老後の不安の種になった」と嘆いていました。

実質利回りを正しく計算するための5つのポイント

では、正しく投資判断をするために何を確認すればよいのでしょうか。投資家JACKが実践している5つのポイントをお伝えします。

①「空室率」を必ず組み込む

満室前提で利回りを計算している業者がほとんどです。現実的な空室率は物件や立地によって異なりますが、年間10〜15%の空室損失を見込んでおくと安全です（12ヶ月のうち1〜2ヶ月は空くと考える）。

②管理費・修繕積立金の将来的な値上がりを確認する

修繕積立金は築年数が経つにつれて上がるのが一般的です。購入時の積立金が「安すぎる」物件は、将来的に大幅値上げされるリスクがあります。長期修繕計画書を必ず確認しましょう。

③家賃の下落トレンドを調べる

特に都心の新築ワンルームマンションは、入居開始後すぐに「新築プレミアム」が消えます。築1〜2年で1〜2万円家賃が下がることも珍しくありません。レインズや賃貸情報サイトで同エリア・同築年数の賃料相場を自分で調べる習慣をつけましょう。

④物件の「出口（売却）」を考える

不動産投資は売却してはじめてトータルの収益が確定します。「いつ・いくらで売れるか」のシミュレーションなしに購入するのは危険です。築年数が経過した物件、駅から遠い物件、狭小の物件は流動性が低く売却しにくいという現実があります。

⑤ローン金利の上昇リスクを加味する

2025年〜2026年にかけて、日本銀行が金利の正常化を進めており、変動金利型ローンの金利が上昇しています。変動金利でフルローンを組んでいる場合、金利が1%上がるだけで毎月数万円の返済額増加につながる可能性があります。

「高利回り」より「安定キャッシュフロー」を重視する考え方

私が不動産投資で重要視しているのは、表面上の利回りよりも「毎月の実際の手残り（キャッシュフロー）」です。

例えば、同じ利回りでも、全額自己資金で購入するのか、フルローンで購入するのかで月々のキャッシュフローは全く違います。また、立地の良い物件は利回りが低くても安定した入居率と将来の売却益が期待できます。

利回りという数字に振り回されるのではなく、「この物件を買ったら毎月いくら手元に残るか」「10年後に売るとしたらいくらで売れるか」という観点で考えることが大切です。

私が大阪の戸建投資を勧める理由の一つもここにあります。新築ワンルームマンションと比較して購入価格が低く、リノベーション次第で高い家賃設定が可能で、土地の資産価値が残りやすいからです。表面利回りの数字だけでなく、実質的な収益性と出口戦略のセットで考えると、答えは自ずと見えてきます。

まとめ：利回りの数字に騙されないための基本姿勢

今回の内容を整理しましょう。

業者が謳う「表面利回り8%」は、諸経費やローン返済を差し引いた実質利回りとは全く異なります。実際に計算すると、多くの新築ワンルームマンションの実質利回りは2〜4%台、キャッシュオンキャッシュ利回りで見れば1%を切るケースも珍しくありません。

さらに空室損失・家賃下落・修繕積立金の増加・売却損を総合的に勘案すれば、多くの物件が「投資」として成立しないことがわかります。

不動産投資において大切なのは、一つの数字に飛びつかないことです。「表面利回り」「実質利回り」「キャッシュオンキャッシュ利回り」「IRR（内部収益率）」など複数の指標を組み合わせて検討し、業者に都合のよい説明をそのまま信じないことが肝心です。

投資家JACKのサロン「コアメンバー」では、現在11年目を迎えました。数多くの投資家と情報交換を続けるなかで、「正しい知識を持って投資判断をする人」と「業者の言葉を鵜呑みにして後悔する人」との差が、まさにこの「利回りの本質を理解しているかどうか」にかかっていると感じています。

ワンルームマンション投資を検討している方は、ぜひ今回紹介した実質利回りの計算を自分でやってみてください。それだけで、物件の本当の価値が見えてくるはずです。

もし計算してみて「これは割に合わない」と感じたなら、それは正しい判断だと思います。感情ではなく数字に基づいた冷静な判断が、不動産投資で失敗しないための第一歩です。