かつて社会問題化した「かぼちゃの馬車」事件をはじめ、不動産投資には繰り返し現れる危険なスキームの「型」があります。共通するのは、相場より高い価格でつかませ、家賃保証(サブリース)と提携ローンで安心感を演出するという構造です。本記事では、こうした案件を見抜くためのチェックポイントを解説します。
危険なスキームに共通する「型」
- 相場より明らかに高い価格設定（販売側のマージンが厚い）
- 「30年家賃保証」「満室保証」で収支の不安を打ち消す
- 提携金融機関でフルローン・高金利の融資がセットで用意される
- 収支表が「保証賃料が永久に続く前提」で作られている
見分けるためのチェックリスト
- 家賃保証の減額・解除条項を必ず確認する（多くは数年ごとに賃料見直しが可能になっている）
- その物件単体の実力（保証がなくても入居が付く立地・賃料か）で評価する
- 同条件の中古相場を自分で調べ、提示価格と比較する
- 融資条件（金利・期間・自己資金）が他行と比べて不利でないか確認する
- 「今日中に」「あなただけ」と決断を急がせる営業は警戒する
不安を感じたら立ち止まる
こうしたスキームは、「保証」と「融資の通りやすさ」で思考停止させるのが常套手段です。一つでも引っかかる点があれば、契約を急がず第三者に相談してください。物件単体の収益力を冷静に見極める力こそが、最大の防御になります。
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