「ワンルームマンションを買えば節税になりますよ」――不動産投資の営業を受けたことがある方なら、一度はこのフレーズを耳にしたことがあるのではないでしょうか。サラリーマンや公務員を中心に、いまも数多くの方がこの「節税」という言葉につられて区分ワンルームを購入しています。しかし、この「節税」には大きな落とし穴が隠れているんです。今回は大阪の不動産会社として、ワンルームマンション投資の「節税トーク」の正体と、その先に待っている現実について、できるだけ正直にお話しします。
そもそも「節税できる」仕組みとは？
営業マンが説明する節税の仕組みは、主に「減価償却」と「損益通算」の組み合わせです。不動産を購入すると、建物部分は経年で価値が減っていくものとして、毎年一定額を経費（減価償却費）として計上できます。さらに、ローンの金利や管理費、固定資産税なども経費になります。
これらの経費が家賃収入を上回ると、不動産所得は「赤字」になります。この赤字を給与所得と合算（損益通算）することで、課税対象となる所得が圧縮され、結果として源泉徴収されていた所得税・住民税の一部が還付される――これが「節税」のからくりです。
ここで気づいてほしい「不都合な真実」
勘の良い方はもうお気づきかもしれません。節税できているということは、その裏で不動産経営が赤字になっているということなんです。つまり「税金が戻ってくる」のは、それ以上に手元のお金が出ていっているからにほかなりません。
たとえば年間で10万円の税金が還付されたとしても、その年に毎月の持ち出し（家賃収入よりローン返済や管理費のほうが多い状態）で15万円を支払っていたとしたら、トータルでは5万円のマイナスです。「節税できた！」と喜んでいる裏で、財布からはそれ以上のお金が静かに流れ出ているわけです。
減価償却はいずれ終わる
さらに見落とされがちなのが、減価償却費はずっと計上し続けられるわけではないという点です。建物の構造ごとに償却期間は決まっており、その期間を過ぎれば大きな経費がなくなります。すると今度は逆に不動産所得が黒字になり、追加で税金がかかるケースすら出てきます。「節税のはずが増税になった」という相談は、実は珍しくありません。
営業トークでよく使われる3つのフレーズ
注意喚起の意味も込めて、現場でよく使われるセールストークと、その裏側を整理しておきます。
1.「生命保険代わりになります」
ローンには団体信用生命保険が付くため、契約者に万一のことがあれば残債が完済され、家族に物件が残る――という説明です。たしかに事実ではありますが、毎月持ち出しが続く赤字物件を「保険」と呼ぶのは無理があります。同じ保障を、より低コストの掛け捨て生命保険で備えられるケースは多いはずです。
2.「年金の代わりになります」
ローン完済後は家賃が丸ごと収入になる、という老後の安心を強調するトークです。しかし完済まで数十年、その間の空室・家賃下落・修繕費・設備交換は織り込まれていないことがほとんど。完済時に築古となった物件が、当初想定どおりの家賃で貸せる保証はありません。
3.「頭金ゼロ・手間ゼロで始められます」
フルローンで購入でき、管理も任せられるという手軽さの訴求です。ですが頭金ゼロは裏を返せば借入比率が高く、毎月の返済負担が重いということ。少しの空室や金利上昇で、たちまちキャッシュフローが回らなくなります。
新築ワンルームに潜む「価格の壁」
特に注意したいのが新築ワンルームです。新築には販売会社の利益や広告費が上乗せされており、購入した瞬間に価値が大きく下がる傾向があります。いざ売却しようとしてもローン残債を下回る価格でしか売れず、自己資金を持ち出さないと手放せない――いわゆる「売るに売れない」状態に陥る方が後を絶ちません。節税というメリットの何倍もの含み損を、知らないうちに抱えてしまうのです。
もし買ってしまった場合に取れる対処法
すでにワンルームを購入していて不安を感じている方も、悲観しすぎる必要はありません。まずは落ち着いて、次の点を整理してみてください。
第一に、毎月の正確なキャッシュフローを把握すること。家賃収入から、ローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税・賃貸管理料をすべて差し引き、実際にいくら持ち出しているのかを「年間ベース」で計算します。第二に、ローンの金利と残債、現在の売却見込み価格を確認すること。借り換えで金利を下げられる余地はないか、繰り上げ返済でキャッシュフローを改善できないかを検討します。第三に、保有を続けるか売却するかを、感情ではなく数字で判断すること。損失が拡大し続ける見込みなら、早めに損切りしたほうが傷が浅く済む場合もあります。
大切なのは、最初に勧めてきた販売会社だけに相談しないことです。利害関係のない第三者の視点で、複数の専門家にセカンドオピニオンを求めることをおすすめします。
まとめ：不動産投資は「節税」で選んではいけない
不動産投資そのものが悪いわけでは決してありません。問題なのは、「節税になる」という入り口だけで物件を選んでしまうこと。本来、投資はそのもの単体で収支が成り立ち、資産として残るかどうかで判断すべきものです。節税はあくまで副次的な効果にすぎず、節税のために赤字物件を抱え込むのは本末転倒なんです。
これから不動産投資を検討される方は、ぜひ「この物件は税効果を抜きにして、それ自体で利益が出るのか？」という視点を持ってください。営業トークの心地よい言葉に流されず、ご自身の数字で冷静に判断することが、後悔しないための何よりの第一歩です。私たちユナイテッドコーポレーションも、目先の節税ではなく、長く安心して持てる不動産との出会いを大切にしていきたいと考えています。
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